Bài viết tổng hợp 7 kinh nghiệm tránh sập bẫy dự án ma giúp người mua nhà đất không mất tiền oan vào những bất động sản "ma" như các dự án Alibaba từng rao bán. Trước thực trạng dự án ma xuất hiện ở nhiều nơi giai đoạn 2019, người mua cần trang bị kiến thức kiểm tra pháp lý, chủ đầu tư và hợp đồng. Nội dung theo thông tin tại thời điểm đăng bài (năm 2019), kèm lưu ý về quy định pháp luật hiện hành.
1. Nghiên cứu hồ sơ pháp lý dự án
Theo quy định, dự án hợp lệ phải được cơ quan chức năng phê duyệt. Đây là căn cứ đầu tiên để nhận biết dự án ma.
- Đất nền: yêu cầu xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sử dụng lô đất như sổ đỏ, sổ hồng, thông báo và biên lai nộp lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng. Có thể đến phòng Tài nguyên – Môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai để xác minh quy hoạch.
- Chung cư: xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, và kiểm tra dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa. Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (thời điểm bài viết), chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi hoàn thành phần móng.
Lưu ý: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi sau năm 2019. Người mua nên kiểm tra điều kiện mở bán theo quy định hiện hành.
2. Kiểm tra thế chấp ngân hàng
Bước này giúp tránh mua bất động sản đang bị thế chấp, thậm chí thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý và tìm hiểu thông tin dự án qua kênh chính thống. Nếu dự án đang thế chấp, cần theo dõi tiến độ thực hiện và tiến độ giải chấp trước thời điểm bàn giao.
3. Chọn chủ đầu tư có năng lực thực tế
Có trường hợp người bán, môi giới xưng là chủ đầu tư nhưng dự án chưa có, đất vẫn thuộc người khác. Người mua nên:
- Kiểm tra lai lịch doanh nghiệp và người đại diện giao dịch.
- Xem các dự án trước đó: có đúng tiến độ, bàn giao và cấp giấy chứng nhận đúng hạn không.
- Tham khảo báo cáo tài chính gần nhất; thận trọng với doanh nghiệp nợ đọng lớn, nhiều dự án bị thế chấp lâu.
- Hỏi ý kiến cư dân đã mua dự án trước của chủ đầu tư.
4. Không quá tin vào thông tin quảng cáo
Lời quảng cáo hấp dẫn có thể chỉ là chiêu marketing; thực tế dự án có khi khác xa. Môi giới thường đưa nhiều thông tin gây nhiễu, tạo cảm giác vội vàng để khách xuống tiền. Chỉ nên mua khi thông tin quảng cáo khớp với hồ sơ thiết kế, quy hoạch được phê duyệt; nên tham vấn luật sư hoặc người am hiểu pháp luật.
5. Khảo sát thực tế dự án
Dự án phân lô bán nền phải có hạ tầng đầy đủ theo quy định, nhưng nhiều dự án ma chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp 4 – 6 m (trong khi theo bài gốc, quy định yêu cầu tối thiểu 8 m), hạ tầng không đạt chuẩn. Hãy đến tận nơi khảo sát; nếu thấy dấu hiệu trên thì cần thận trọng.
6. Kiểm tra kỹ hợp đồng giao dịch
Các vụ lừa đảo như Alibaba thường ký với người mua những hợp đồng như hứa mua hứa bán, hợp tác đầu tư, thỏa thuận đầu tư; mục đích là đặt chỗ, "làm ăn chung", dụ dỗ rót vốn khó thu hồi. Người mua cần:
- Biết rõ chủ tài sản và chỉ ký với chủ tài sản, trừ trường hợp có văn bản ủy quyền công chứng.
- Nếu ký với công ty môi giới, kiểm tra văn bản giữa chủ đầu tư và môi giới để biết phạm vi được ký, được thu tiền.
7. Đàm phán điều khoản bất lợi
"Hợp đồng mẫu soạn sẵn" thường được dùng làm lý do để không đàm phán. Thực tế người mua có quyền thương lượng, sửa đổi điều khoản trước khi ký. Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, nên yêu cầu đưa mô tả nhà mẫu, vật liệu bàn giao vào phụ lục hợp đồng.
Bài liên quan: phân lô bán nền chưa đủ điều kiện bị phạt đến 1 tỷ, vì sao nên nhờ môi giới chuyên nghiệp, yêu cầu chủ đầu tư condotel công bố biện pháp thực hiện cam kết và chuyên mục pháp lý nhà đất.
Câu hỏi thường gặp
Dấu hiệu nhận biết dự án ma là gì?
Không có quyết định phê duyệt, hạ tầng tạm bợ, ký hợp đồng góp vốn hoặc hứa mua bán thay vì hợp đồng mua bán, người bán không phải chủ tài sản.
Kiểm tra quy hoạch lô đất ở đâu?
Tại phòng Tài nguyên – Môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Có nên ký hợp đồng hợp tác đầu tư khi mua đất nền?
Cần rất thận trọng; đây là hình thức các vụ lừa đảo hay dùng. Nên tham vấn luật sư.
Hợp đồng mẫu có được sửa không?
Người mua có quyền đàm phán điều khoản trước khi ký.
Kết luận
Áp dụng 7 kinh nghiệm tránh sập bẫy dự án ma giúp người mua giảm rủi ro mất tiền. Xem thêm tin trong chuyên mục tin thị trường. Cần hỗ trợ kiểm tra pháp lý nhà đất khu Nam Sài Gòn, vui lòng liên hệ Sàn Giao Dịch BĐS Happy Plus qua hotline 0909 477 288.
