Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ.

Bên cạnh vấn đề về tài chính thì việc chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ, tìm hiểu pháp lý cũng là một trong những điều kiện làm nên một giao dịch nhà đất. Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ là rất quan trọng, vậy nên cả người bán và người mua cần nắm rõ những quy định sau để hạn chế những rủi ro trong việc mua bán, chuyển nhượng.

Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ.

Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan

Bên mua cần kiểm tra các loại giấy tờ liên quan như sổ đỏ, sổ hồng, hộ khẩu, CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn.

Liên hệ bên phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch, tình trạng tranh chấp, thông tin quy hoạch, thu hồi đất,…

Đặt Cọc

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa rất quan trọng với bất cứ ai, nên việc đặt cọc là không thể bỏ qua trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Điều này đảm bảo việc người bán lẫn người mua không “bùng kèo”, gây ảnh hưởng cả 2 bên. Số tiền đặt cọc tùy thỏa thuận 2 bên nhưng thường là 2% – 3% giá trị sản phẩm nhà đất.

Thường thì trong giao dịch nhà đất, thời gian đặt cọc sẽ dao động từ 5 đến 7 ngày, với những sản phẩm giá trị cao thời gian có thể lên tới 30 ngày tùy vào thỏa thuận giữa hai bên.

Quy trình đặt cọc:

1.1 Sau khi Bên bán và Bên mua thoả thuận, thống nhất giá bán thì sẽ hẹn thời gian, địa điểm gặp mặt để tiến hành cọc.

1.2 Số tiền cọc sẽ được 2 bên thống nhất rõ ràng trước.

1.3 Thông thường Môi giới hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc. Tất cả những yêu cầu, thoả thuận cần được ghi rõ trong hợp đồng.

1.4 Những điều cần lưu ý:

– Cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng cọc có chính xác không? (Thông tin người bán/mua, số CMND/CCCD, thông tin về thửa đất,…)

– Đối với người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của sổ hồng/sổ đỏ. Kiểm tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND/CCCD của người bán xem có đúng chính chủ không.

– Thỏa thuận thống nhất các chi phí liên quan giao dịch ai là người chịu: Thuế trước bạ, Thuế thu nhập cá nhân, chi phí dịch vụ sang tên (nếu có),…và ai là người chịu trách nhiệm đi sang tên.

– Thời gian ra công chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kể từ ngày ký HĐ nhận cọc). Địa điểm công chứng là Văn phòng Công chứng.

– Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản.

Khi đặt cọc, để đảm bảo an tâm tuyệt đối, nhất là với những người mua bán nhà lần đầu, sợ bị “lừa đảo”, 2 bên có thể mời thêm 2 người làm chứng (mỗi bên 1 người), cùng kí vào giấy Biên bản đặt cọc. Hoặc bạn cũng có thể tự quay phim lại quá trình giao dịch đặt cọc để làm bằng chứng trước pháp luật phòng khi bất trắc.

Tính pháp lý của đặt cọc

Trường hợp 1: nếu hợp đồng giao dịch được thực hiện thành công, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: trong trường hợp bên mua khôgn tiếp tục mua và thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.

Trường hợp 3: nếu bên bán từ chối việc giao dịch tiếp tục, thực hiện hợp đồng, bên bán phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Một số rủi ro của việc đặt cọc

Theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là không bắt buộc, không phải một giao dịch nên sẽ tồn tại những rủi ro.

Thường sẽ gặp những trường hợp như bên bán cố tình lừa bên mua để chiếm đoạt tiền như sử dụng sổ giả, một sản phẩm bán cho nhiều người.

Do giá đất tăng nên bên bán bẻ cọc.

Khi hết thời hạn đặt cọc mà khu đất vẫn chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Việc ký hợp đồng không thực hiện được do một bên hoặc các bên đổ lỗi cho nhau.

Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản

 Chuẩn bị hồ sơ công chứng

các hồ sơ cần mang theo khi ra công chứng hợp đồng mua bán .

Bên bán Bên mua
  • Bản chính sổ hồng//sổ đỏ.
  • CMNC/CCCD của chủ sở hữu (cả vợ lẫn chồng nếu đã kết hôn).
  • Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.
  • Bản chính hộ khẩu.
  • Cả hai vợ chồng đều phải có mặt, nếu một người vắng mặt phải có giấy uỷ quyền được công chứng.
  • Tài liệu chứng minh tài sản riêng (hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế, cam kết tài sản,…
  • CMND/CCCD, hộ khẩu người mua.
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận xác nhận tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản.
  • Tiền mặt hoặc tiền trong ngân hàng.
Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu. Nhưng cũng có thể do các bên thoả thuận.

 

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hai nên sẽ đến Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
Nộp tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo hợp đồng mua bán, thường là có mẫu sẵn, chỉ thay đổi một số thông tin. Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho Bên bán và Bên mua cùng xem, nếu thống nhất thì sẽ in ra 3 bản. Mỗi bên sẽ ký nháy vào từng trang, trang cuối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý. Các bên lăn tay.

Nhân viên công chứng sẽ photo các hồ sơ liên quan và chuyển toàn bộ hồ sơ gốc, hợp đồng mua bán đã ký qua cho Công chứng viên ký tên, đóng dấu và thực hiện đóng lệ phí trước khi đóng dấu.

Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai).

Chọn ô giải quyết thủ tục sang nhượng, chờ gọi số rồi đưa hợp đồng công chứng và sổ gốc, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế.

Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (trong vòng 15 ngày) các bên cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại văn phòng đăng ký nhà và đất. Các bên căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng công chứng xem bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất thì bên đó có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục này tại văn phòng đăng ký nhà và đất.

Thông thường các bên sẽ sử dụng 02 bản hợp đồng cồng chứng và các giấy tờ cá nhân (bản sao y/chứng thực) để điền vào tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên nhà và đất theo hướng dẫn của bộ phận một cửa thuộc văn phòng đăng ký nhà và đất.

Sau khi hoàn thiện thủ tục các bên sẽ nhận được giấy hẹn trả kết quả của bộ phận một cửa. Theo thông lệ sau 7-10 ngày, bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sẽ nhận được thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.

Sang tên sổ đỏ

Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, người mua cần sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Các bước thực hiện như sau:

Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN. Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.

Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.

Nộp thuế, lệ phí

Về việc nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), bên bán thường khấu trừ số tiền nộp thuế cho bên mua để bên mua tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình sang tên sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2% tổng giá trị tài sản.

Thuế trước bạ: 0.5% tổng giá trị tài sản.

– Lệ phí địa chính: 15,000 đồng/trường hợp.

– Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0.15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100,000 đồng đến tối đa không quá 5 triệu đồng/trường hợp).

ĐĂNG BỘ RA SỔ MỚI

Sau khi đã nộp thuế đầy đủ, người mua đến UBND quận/huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ.

Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu của nhà đất.

Những giấy tờ nhà đất đã được đăng ký làm lại thông tin chủ sở hữu sẽ được cấp lại vào khoảng từ 30 – 45 ngày sau kể từ ngày đăng ký thay đổi.

5/5 - (2 bình chọn)

Bài viết liên quan