Nhiều người chuẩn bị xem nhà ở phía Nam thành phố có chung một thắc mắc: nguồn cung hiện nay nhiều hay ít, và dự án mình quan tâm nằm ở đâu trong bức tranh đó? Bài viết rút ra năm điều từ số liệu nguồn cung căn hộ khu Nam Sài Gòn 2026 mà báo chí công bố ngày 17/10/2026, đồng thời đặt Dự án Celesta Gold Nhà Bè vào bối cảnh đó mà không đưa ra dự báo giá nào. Một lưu ý trước: chưa có báo cáo nào trong các nguồn mình tra tách riêng số liệu cho Nhà Bè, nên bài chỉ dùng số liệu của cả TP.HCM và nhận định chung về khu Nam.

Điều 1: Nguồn cung mới đang mỏng, không phải dồi dào

Theo VOV ngày 17/10/2026 dẫn CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2026 chỉ có 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn ở khu vực Bình Dương cũ. Nghĩa là phần còn lại cho các khu vực khác ít hơn nhiều. Savills ghi nhận quý III chỉ có khoảng 1.900 căn mở bán mới, còn CBRE ghi nhận 3.267 căn hộ và 30 bất động sản gắn liền đất, giảm 53% so với cùng kỳ (CafeLand, 17/10/2026). Hai con số khác nhau vì phạm vi đo khác nhau.

Tuyến đường có tòa nhà cao tầng trong khung hình video về hạ tầng khu Nam Sài Gòn
Một tuyến đường có hàng cây và các tòa nhà cao tầng phía xa, trích từ video về hạ tầng khu Nam Sài Gòn của kênh Bất Động Sản Tiềm Năng.

Điều 2: Người mua đang chọn lọc, nên hấp thụ giảm

CBRE ghi nhận hấp thụ nguồn mở bán mới quý III khoảng 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước và thấp hơn 2 điểm so với cùng kỳ 2025. Savills thì nêu hấp thụ toàn thị trường khoảng 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch (CafeLand, 17/10/2026). Hấp thụ thấp là tín hiệu người mua cân nhắc kỹ hơn, và đó cũng là lúc người có nhu cầu thật có thêm thời gian so sánh, kiểm tra pháp lý và tính toán tài chính.

Điều 3: Giá điều chỉnh nhẹ, chưa phải đợt giảm diện rộng

Theo CBRE, giá sơ cấp quý III khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 2,3% so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kỳ 2025, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Giá thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 4% so với quý trước, đi ngang so với cùng kỳ. Savills nhận định thị trường “chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng” (VOV, 17/10/2026). Đây là nhận định, không phải cam kết về hướng đi của giá.

Phối cảnh Celesta Gold 25 tầng 420 căn hộ bên tuyến đường lớn
Phối cảnh dự án trong tài liệu của chủ đầu tư, kèm thông số 25 tầng, 01 tầng hầm, 420 căn hộ cao cấp. Ảnh minh họa của chủ đầu tư.

Điều 4: Khu Nam là điểm đến của nguồn cung mới theo kế hoạch, nhưng chưa chắc theo từng quý

VOV dẫn báo cáo CBRE quý II/2026: khu Nam chiếm khoảng 50% và khu Đông khoảng 30% nguồn cung mới phân khúc căn hộ năm 2026. Avison Young nhận xét nguồn cung mới bắt đầu dịch chuyển về trục phía Nam, Tây Bắc và Đông Bắc nhờ hạ tầng lớn. Trong khi đó CafeLand ghi nhận các đợt mở bán quý III chủ yếu ở khu Đông. Người mua nên đọc đúng kỳ: kế hoạch cả năm khác với các đợt mở bán đã diễn ra trong một quý.

Banner truyền thông Celesta Gold với tuyến đường và các tòa nhà phía xa
Banner truyền thông của dự án: tuyến đường chạy dọc, các tòa nhà phía xa và dòng chữ “Nam Sài Gòn sắp đón một dấu ấn vàng”. Ảnh minh họa của chủ đầu tư.

Điều 5: Celesta Gold nên được xem như một dự án cụ thể, không phải đại diện cho cả khu

Celesta Gold là phân khu 11A thuộc khu đô thị Celesta City, mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, Nhà Bè, do liên danh Keppel Land, Phú Long và Nomura Real Estate phát triển. Dự án có hai tòa tháp 25 tầng với 420 căn, giá công bố từ 98 triệu đồng/m², ký hợp đồng mua bán dự kiến tháng 12/2026, bàn giao dự kiến quý 4/2027. Chính sách có thể thay đổi, cần xác nhận lại trước khi giao dịch.

  • Không so trực tiếp giá công bố với mức trung bình toàn thị trường, vì định nghĩa giá khác nhau.
  • Hỏi rõ cách tính diện tích (tim tường hay thông thủy) và các khoản phí đi kèm.
  • Kiểm tra pháp lý và tiến độ bằng giấy tờ, không chỉ bằng quảng cáo.
Mặt bằng tầng điển hình Celesta Gold với các loại căn và hồ bơi
Mặt bằng tầng điển hình của dự án (tài liệu chủ đầu tư), thể hiện các khối căn hộ, hồ bơi nội khu và tuyến đường phía trên bản vẽ.

Xem video và đọc thêm

Video “Hạ tầng cầu đường quy hoạch khu Nam Sài Gòn” của kênh Bất Động Sản Tiềm Năng giúp hình dung bối cảnh; đây là video giới thiệu, không phải nguồn số liệu thị trường.

Xem video trên YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=dcGP5CK8w-k – kênh Bất Động Sản Tiềm Năng.

Phối cảnh phòng khách căn 3 phòng ngủ Celesta Gold với cửa kính lớn
Phối cảnh phòng khách một căn 3 phòng ngủ: sofa cong, kệ trang trí và cửa kính lớn nhìn ra thành phố. Ảnh minh họa của chủ đầu tư.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn cung căn hộ quý III/2026 là bao nhiêu?

Tùy báo cáo: Savills khoảng 1.900 căn mở bán mới; CBRE 3.267 căn hộ và 30 bất động sản gắn liền đất. Phạm vi đo khác nhau (CafeLand, 17/10/2026).

Giá sơ cấp trung bình là bao nhiêu?

Khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy theo CBRE, chưa gồm VAT và phí bảo trì.

Có số liệu riêng cho Nhà Bè không?

Không có trong các nguồn đã tra nên bài không nêu.

Kết luận

Số liệu quý III/2026 cho thấy thị trường căn hộ đang thận trọng và nguồn cung mới mỏng hơn năm trước, trong khi khu Nam được kỳ vọng nhận phần lớn nguồn cung mới của cả năm theo kế hoạch. Người mua nên đọc số liệu đúng phạm vi, rồi đánh giá từng dự án trên pháp lý, tiến độ và khả năng tài chính. Để xem thông tin dự án và chính sách hiện hành, mời tham khảo Dự án Celesta Gold Nhà Bè, cùng các bài giá Celesta Gold có phải sóng ảo, 5, 7 hay 10 tỷ nên chọn căn nào, Celesta City sau 3 giai đoạn. Thông tin mang tính tham khảo, xác nhận lại trước khi giao dịch.

Nguồn: VOV, 17/10/2026 (“Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: Sức mua giảm, thanh khoản thấp”), dẫn CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam; CafeLand, 17/10/2026 (“Thị trường căn hộ TP.HCM chững lại, giá bán bắt đầu giảm”), dẫn Savills, CBRE, Avison Young; tài liệu bán hàng/chủ đầu tư; video của kênh Bất Động Sản Tiềm Năng.

Phước Sửu – Happy Plus (ERA Vietnam). Văn phòng: 22–24 Đường số 5, P. An Khánh, TP.HCM; chi nhánh: 46 Đường B13, mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, Nhà Bè.

#CelestaGold #CelestaCity #KeppelLand #NguonCungCanHo #ThiTruongCanHo #KhuNamSaiGon #CBRE #PhuocSuuRealtor #HappyPlusERA