Người mua thường hỏi "dự án đủ điều kiện bán chưa", nhưng ít khi nhìn thấy cả lộ trình phía sau câu hỏi đó. Bài viết này nhìn pháp lý dự án của chủ đầu tư theo trình tự thời gian: từ khi có quỹ đất, được chấp thuận dự án, xây đến phần móng, cho tới lúc Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện và hợp đồng mua bán được ký. Hiểu lộ trình giúp người mua biết dự án đang ở bước nào và còn thiếu gì.
Khung văn bản pháp luật áp dụng
| Văn bản | Số hiệu, ngày | Nội dung liên quan |
|---|---|---|
| Luật Kinh doanh bất động sản | 29/2023/QH15 | Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh (Điều 24), đặt cọc (Điều 23), thanh toán (Điều 25), bảo lãnh (Điều 26), công khai thông tin (Điều 6) |
| Luật sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Các tổ chức tín dụng | 43/2024/QH15, ngày 29/6/2024 | Đưa Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 |
| Nghị định quy định chi tiết | 96/2024/NĐ-CP, ngày 24/7/2024 | Mẫu văn bản thông báo (Phụ lục XV), công khai thông tin |
| Nghị định sửa đổi | 54/2026/NĐ-CP, ngày 09/02/2026 | Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 96/2024 |
| Quyết định công bố thủ tục | 1649/QĐ-BXD, hiệu lực 18/9/2026 | Thủ tục thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, thay Quyết định 843/QĐ-BXD |
Theo báo chí năm 2026, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được xây dựng; các quy định dưới đây là quy định hiện hành tại thời điểm viết bài.
Lộ trình 5 giai đoạn pháp lý của một dự án nhà ở
Giai đoạn 1: Quỹ đất và quyền sử dụng đất
Chủ đầu tư cần một trong các giấy tờ: quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận. Với dự án dùng đất nông nghiệp, có thể cần thêm văn bản chấp thuận chuyển mục đích của cấp có thẩm quyền.
Giai đoạn 2: Chấp thuận dự án và quy hoạch
Dự án phải được chấp thuận theo pháp luật đầu tư, có quy hoạch chi tiết; nội dung dự án phải có mục đích bán, cho thuê mua nhà ở. Đây cũng là lúc chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính: theo khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023, vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha.
Giai đoạn 3: Giấy phép xây dựng và thi công
Giấy phép xây dựng (hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế nếu không thuộc diện cấp phép). Khởi công là mốc thi công, chưa phải mốc được bán.
Giai đoạn 4: Nghiệm thu hạ tầng và phần móng
Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu theo tiến độ dự án; với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải nghiệm thu hoàn thành phần móng.
Giai đoạn 5: Thông báo đủ điều kiện bán, công khai thông tin, bảo lãnh
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án. Theo Tạp chí Luật sư Việt Nam (25/9/2026), hồ sơ gồm:
- Văn bản thông báo theo Phụ lục XV Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Bảng danh sách từng sản phẩm đủ điều kiện: mã dự án, mã căn, loại nhà, vị trí, diện tích sàn, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép (hoặc thông báo khởi công).
- Biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, biên bản nghiệm thu phần móng (với chung cư).
Trong 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ, Sở Xây dựng kiểm tra và trả lời bằng văn bản. Song song, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án và có cam kết bảo lãnh của ngân hàng trước khi ký hợp đồng.
Ví dụ: một văn bản đủ điều kiện bán trên thực tế
Theo Thư viện Nhà đất (05/10/2025), ngày 11/9/2025 Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh ban hành Công văn 2064/SXD-NBĐS thông báo đợt 3 dự án Khu đô thị xã Thanh Phú, huyện Bến Lức (cũ), tỉnh Long An (cũ) – tên thương mại Eco Retreat – đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm 475 căn thuộc hai dự án thành phần. Ví dụ này cho thấy hai điểm:
- Văn bản được cấp theo đợt, theo danh sách căn, không phải một lần cho toàn dự án.
- Sau sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, cơ quan tiếp nhận là Sở Xây dựng của tỉnh mới (Tây Ninh), dù dự án được phê duyệt khi còn là Long An.
Nghĩa vụ khi thu tiền của người mua
| Giai đoạn | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Đặt cọc | Chỉ khi đã đủ điều kiện kinh doanh; không quá 5% giá bán | Khoản 5 Điều 23 |
| Thanh toán lần đầu | Không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm tiền cọc | Điều 25 |
| Trước bàn giao | Không quá 70%; 50% nếu bên bán có vốn đầu tư nước ngoài | Điều 25 |
| Chưa cấp sổ | Không thu quá 95% giá trị hợp đồng | Điều 25 |
| Bảo lãnh | Ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam | Điều 26 |
Không công khai thông tin dự án theo quy định là hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản.
Checklist giấy tờ chủ đầu tư phải có
- Giấy tờ quyền sử dụng đất của dự án.
- Văn bản chấp thuận dự án, quy hoạch chi tiết.
- Giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công.
- Biên bản nghiệm thu hạ tầng, nghiệm thu phần móng.
- Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán, kèm danh sách căn.
- Cam kết bảo lãnh ngân hàng; thông tin dự án đã công khai.
Các bài liên quan: Kiểm tra pháp lý của dự án bất động sản, Pháp lý dự án Vinhomes Green Cần Giờ và hồ sơ doanh nghiệp tại bài Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín 2026.
Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Luật số 43/2024/QH15 (29/6/2024); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (24/7/2024); Nghị định 54/2026/NĐ-CP (09/02/2026); Quyết định 1649/QĐ-BXD (hiệu lực 18/9/2026); Tạp chí Luật sư Việt Nam lsvn.vn (13/8/2024, 21/8/2024, 02/01/2026, 25/9/2026); Thư viện Nhà đất (05/10/2025). Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Anh chị cần hỗ trợ đối chiếu hồ sơ pháp lý của một dự án cụ thể, vui lòng để lại thông tin qua form hoặc nút liên hệ trên trang.
