Niềm tin của nhà đầu tư, nguồn cung và thanh khoản sụt giảm, siết chặt tín dụng,….là những thách thức của thị trường bất động sản năm 2020.
Các chuyên gia chỉ ra một loạt thách thức mà thị trường địa ốc sẽ phải đối mặt trong năm 2020.
Niềm tin của thị trường giảm
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng: Khách hàng mua bất động sản gần đây đều đánh giá hị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn đáy của một chu kỳ. Do đó, nhà đầu tư sẽ không còn mấy mặn mà với việc xuống tiền do khó sinh lời nhanh như kỳ vọng. Còn những người mua để ở thì có tâm lý chờ đợi giảm giá.
Bên cạnh đó, theo ông Toản, niềm tin của nhà đầu tư cũng bị lung lay khi tình trạng “dự án ma” nở rộ trong năm qua hoặc sự đổ vỡ trong những mô hình bất động sản mới. Tâm lý đó khiến tính thanh khoản trên thị trường có thể đi xuống, giá bán vì vậy khó tăng.
Trong số các phân khúc, ông Toản cho rằng, trong năm 2020, chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp thách thức nhất.
Trong bối cảnh đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định thị trường năm 2020. Các chủ đầu tư không thể làm cách “đánh nhanh” mà phải “đánh chắc”, làm tốt sản phẩm mới có thể bán được. Còn với các nhà đầu tư cá nhân, bà cho rằng cần tránh tâm lý kỳ vọng tăng trưởng cao rồi đưa ra quyết định nhanh chóng.
Bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn phát triển nhất định, đặc biệt là các thị trường như Hà Nội, TP.HCM và một số thành phố lớn. Còn tại một số thị trường mới thì cần có sự đầu tư và phát triển hạ tầng đồng bộ nên cần thời gian thực hiện. Và như vậy, khoản mục đầu tư có thể kéo dài”, bà Hằng nói.
Cạn nguồn cung
Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhận định. Xu hướng nhỏ giọt nguồn cung mới xuất hiện từ cuối năm 2018, tiếp diễn trong năm 2019 và sẽ khiến thị trường từ năm 2020 đến năm 2022 tiếp tục thiếu hàng.
Còn theo ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà nước, Bộ Xây dựng – dự báo: Nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp. Đối với thị trường đất nền, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba rao bán các dự án “ma”, thì công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Theo ông Hưng, nhà đầu tư và người mua để ở thực trong năm tới đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền.
Nên theo đó, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch ở phân khúc đất nền sụt giảm mạnh.
Ông Hưng cũng cho rằng, thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Na, Kiêng Giang,…sẽ có diễn biến tương tự do sự vỡ trận của một số dự án vào cuối năm 2019 cũng như xuất hiện những thông tin bất lợi của các dòng sản phẩm trong phân khúc này.
Pháp lý bị đình trệ là một trong những thách thức của thị trường bất động sản năm 2020
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản – cho rằng: Những trở ngại về mặt pháp lý tuy không mới, song trong năm 2020 tiếp tục là lực cản đối với thị trường bất động sản. Các địa phương đều đang trong giai đoạn rà soát việc quản lý đất đai, do đó, việc thực hiện các thủ tục để làm dự án mới mất nhiều thời gian, công sức dẫn đến chi phí tăng.
Cùng với đó là việc điều chỉnh khung giá đất ở một số địa phương có thể khiến giá cấu thành sản phẩm bị đội lên cao. Buộc các chủ đầu tư phải giảm mức lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí dễ thua lỗ nếu không tính toán kỹ.
Bên cạnh vấn đề kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép các dự án mới.
Chuyên gia thuộc Savills còn cho rằng, vấn đề chưa biết rõ thời điểm sẽ có những quy định pháp lý chính thức hay quy chuẩn kỹ thuật cho một số loại hình bất động sản đã có mặt trên thị trường như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn hay như lãi suất phát triển dự án cao hơn,….cũng sẽ là thách thức, lực cản đối với thị trường bất động sản trong năm 2020.
Tín dụng tiếp tục bị siết chặt
Hơn một năm nay, dòng tiền của các ngân hàng rót vào lĩnh vực bất động sản có chiều hướng thận trọng hơn, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp. Trong bối cảnh đó, vốn tự có của chủ đầu tư gặp khó khăn do chi phí đầu vào tăng khi chi phí vốn, chi phí đất đều cao hơn.
Tuy nhiên, tín dụng đối với địa ốc tiếp tục bị siết chặt hơn kể từ ngày 1//1/2020 – thời điểm Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực. Theo đó, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung – dài hạn như bất động sản. Và tỷ lệ này sẽ còn giảm tiếp trong tương lai.
Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội – bà Đỗ Thị Thu Hằng – cho rằng. Thêm vào đó, vấn đề thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ đòi hỏi các chủ đầu tư sự đổi mới, thay đổi tư duy đầu tư kiểu cũ để tìm ra hướng đi phù hợp. Theo bà Hằng, các chủ đầu tư cần đa dạng hóa các kênh tạo vốn, linh hoạt trong hợp tác đầu tư. Đối với những dự án có thể hợp tác đầu tư nước ngoài thì cần thực hiện sớm nhất có thể để thực hiện kế hoạch kinh doanh cho những năm sắp tới. Vì các nhà đầu tư nước ngoài thường cần thời gian xem xét trước khi ra quyết định.
Sales Manager
