Mua bán đất nông nghiệp và những lưu ý. Hiện nay với sự phát triển như vũ bão của bất động sản. Việc thực hiện mua bán đất nông nghiệp đang diễn ra một cách rầm rộ. Do giá rẻ và khả năng sinh lời của đất nông nghiệp tương đối cao.
Mua bán đất nông nghiệp là giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản. Do tính đặc thù của loại đất nên thủ tục mua bán đất nông nghiệp và các quy định liên quan cũng có sự khác biệt so với các loại đất khác.
1. Những loại điều kiện để thực hiện mua bán đất nông nghiệp
Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 188 về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:
Có giấy đủ những giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định.
Đất có hợp đồng thuê đất không có xung đột đất đai.
Đất không thế chấp và nằm trong danh sách cầm cố để đảm bảo thi hành án.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
2. Thủ tục chuyển nhượng và mua bán đất nông nghiệp :
Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước sau
Bước 1: Giao kết hợp đồng mua bán:
Để giao kết hợp đồng mua bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp có hiệu lực tại thời điểm. Và thẻ công dân / hộ chiếu có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.
Sổ hộ khẩu do công an địa phương cấp theo quy định. Các giấy tờ liên quan đến quan hệ hôn nhân: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân, ly thân, đang ly hôn, đã ly hôn). Hoặc giấy kết hôn thỏa thuận rõ ràng về việc chia tài sản giữa vợ và chồng
Giấy ủy quyền trong trường hợp mà chủ sở hữu ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch. Dự thảo hợp đồng mua bán và chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Hợp đồng này phải được lập và chứng thực tại phòng công chứng nhà nước hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng sang đất nông nghiệp.
Sau khi hợp đồng được hình thành và được công chứng. Hai bên phải nộp Tờ khai biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương. Các giấy tờ cần chuẩn bị trong bước này bao gồm:
Đơn đăng ký đất đai theo mẫu quy định Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng ở bước
Bản chính chứng thư quyền sở hữu đất (sổ đỏ)
Bản sao công chứng CMND / thẻ công dân, sổ hộ khẩu
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký đất đai
Các nhân viên của văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ.
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, ứng viên sẽ được hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền tiến hành: đo đạc, thực địa.
Kiểm tra thửa đất xin chuyển nhượng, gửi thông tin biến động quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cơ quan thuế để báo cáo nghĩa vụ tài chính cho khách hàng
Xác nhận thay đổi tài sản vào Giấy chứng nhận do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp
Bước 4: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế sẽ thông báo cho người nộp hồ sơ về các nghĩa vụ tài chính sẽ phát sinh. Để chuyển nhượng thành công, cần phải thực hiện các nghĩa vụ này trong thời hạn quy định, người mua và người bán có thể thương lượng xem ai sẽ là người phải đóng thuế và phí trong trường hợp này.
Bước 5: Nhận Kết quả
Chuyển nhượng Nếu hồ sơ hợp lệ sẽ hoàn tất thủ tục đăng ký chức danh trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Người nộp hồ sơ sẽ nhận được giấy hẹn đến nhận kết quả hồ sơ từ các cơ quan có thẩm quyền.
3. Các yếu tố cần xem xét
Khi Mua Đất Nông Nghiệp Có Sổ Đỏ Trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch đất nông nghiệp nào, cần xem xét các yếu tố sau:
Đảm bảo đất trồng trọt nằm trong khu vực quy hoạch định cư của địa phương.Nếu mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển thành đất ở và người mua phải thực hiện các hoạt động sản xuất nông nghiệp trên đất theo quy định.
Nhưng ngay cả khi đất đã có trong khu vực quy hoạch của địa phương đó thì chỉ một phần nào đó của mảnh đất được chuyển đổi quy hoạch của địa phương.
Các khu đất lớn có khả năng không thể lên thổ cư toàn bộ được
Tránh giao dịch với những thửa đất bị thu giữ do có lệnh cưỡng chế của tòa án hoặc đã hết hạn, đang tranh chấp… Kinh nghiệm mua bán đất nông nghiệp là nên tìm công chứng viên gần khu vực có đất.
Khi mua đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ, có một số trường hợp bạn mua bán đất gặp tình trạng bán đất vẫn chưa có sổ đỏ.
Người mua nên hết sức thận trọng với những lô đất như vậy.
Theo quy định tại Khoản a Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện tiêu chuẩn để được chuyển đổi, mua bán đất nông nghiệp là bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186.
Tóm lại
việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không có sổ đỏ là không đúng quy định.Người mua lại không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của đất và chủ sở hữu mới cũng gặp khó khăn nếu sau này họ muốn lấy Sổ đỏ hoặc chuyển nhượng đất cho người khác
Trong trường hợp đất nông nghiệp không có Sổ đỏ, bạn phải phát hành Yêu cầu chủ đất chủ động hoàn thiện các thủ tục xin cấp Sổ đỏ trước khi thực hiện việc chuyển nhượng hay mua bán nào .
Các trường hợp không được chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 về đối tượng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:
hộ gia đình, cá nhân không sản xuất nông nghiệp, hoạt động chuyển nhượng đất nông nghiệp nằm trong tiểu khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu rừng phòng hộ, khu rừng phục hồi sinh thái đặc dụng .
Sales Manager
