Nhiều người mua căn hộ lần đầu dừng ở câu hỏi "giá bao nhiêu một mét vuông", rồi bất ngờ khi thấy số tiền cần có lớn hơn dự tính. Cách tránh là lập một bảng ngân sách tổng trước khi đặt chỗ. Bài viết này hướng dẫn lập ngân sách theo sáu bước cho chi phí mua căn hộ Celesta Gold, kèm ví dụ số học minh họa và danh sách khoản cần xác nhận. Toàn bộ thông tin dự án xem tại Dự án Celesta Gold Nhà Bè.
Bước 1: Xác định căn và diện tích tính giá
Ngân sách bắt đầu từ loại căn và diện tích. Theo bảng cơ cấu của chủ đầu tư, dự án có 420 căn gồm 1PN, hai loại 2PN, 3PN và 4PN, mỗi loại có diện tích tính giá và diện tích thông thủy khác nhau. Ví dụ căn 3PN loại 3BR-3c có 111,9 m² tim tường và 105,6 m² thông thủy. Hãy hỏi giá được tính trên loại diện tích nào, vì chênh lệch giữa hai cách tính ảnh hưởng đến tổng tiền.
Bước 2: Ghi giá và các ưu đãi
Theo chính sách đã công bố, giá từ 98 triệu đồng/m²; đặt chỗ bằng 7 chỉ vàng; đặt mua sớm được ưu đãi 2%; thanh toán nhanh ưu đãi 7%; ba phương thức thanh toán gồm chuẩn (khoảng 30% đến khi nhận nhà), nhanh và hỗ trợ lãi suất 3 năm. Hãy ghi từng ưu đãi cùng điều kiện áp dụng, rồi hỏi bằng văn bản. Ưu đãi chỉ có ý nghĩa khi được ghi nhận trong hợp đồng hoặc phụ lục.
Bước 3: Cộng các khoản nộp ngoài giá bán
Đây là bước nhiều người bỏ sót. Dựa trên các văn bản đã tra cứu ngày 07/11/2026 (từ trang tổng hợp pháp luật, chưa đối chiếu văn bản gốc), có thể liệt kê như sau:
| Khoản | Căn cứ | Cách ghi vào ngân sách |
|---|---|---|
| Kinh phí bảo trì | Điều 152 Luật Nhà ở 2023, mức 2% giá trị căn hộ, tính riêng và ghi rõ trong hợp đồng | Hỏi giá công bố đã gồm chưa; nếu chưa, cộng thêm |
| VAT | Nghị quyết 204/2025/QH15 và Nghị định 174/2025/NĐ-CP về giảm 2% thuế GTGT đến hết 31/12/2026 | Chưa xác nhận bất động sản có thuộc diện giảm; ghi "cần xác nhận" |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, có sửa đổi liên quan cách xác định giá tại Nghị định 175/2025/NĐ-CP | Ghi mức dự kiến, xác nhận với cơ quan thuế |
| Phí công chứng | Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), theo giá trị hợp đồng | Hỏi phòng công chứng; thỏa thuận bên chịu |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | Do địa phương quy định; chưa tra được mức cụ thể | Ghi "cần xác nhận với cơ quan thẩm quyền" |
Ví dụ số học minh họa với giá trị 5,6 tỷ đồng: 2% là 112 triệu đồng, 0,5% là 28 triệu đồng. Đây chỉ là phép tính để hình dung quy mô; cơ sở tính thực tế do hợp đồng và quy định xác định, không phải báo giá.
Bước 4: Lập dòng tiền theo lịch thanh toán
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (kể cả đặt cọc) và tổng không quá 70% trước khi bàn giao. Từ đó, bạn có thể dựng dòng tiền theo từng mốc: đặt chỗ, ký hợp đồng (dự kiến 12/2026), các đợt theo tiến độ, bàn giao (dự kiến quý IV/2027) và nhận giấy chứng nhận. Với người vay, cần thêm mốc ngân hàng giải ngân; ví dụ lịch minh họa ở đầu bài có vốn tự có 20% và vay 80% trong 30 năm.
Nếu cần tính thử, bài vay mua Celesta Gold: tự trả 25%, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 3 năm và ưu đãi 7% khi thanh toán nhanh có các ví dụ liên quan.
Bước 5: Dự trù chi phí vay và chi phí sau nhận nhà
Chi phí vay gồm lãi trong giai đoạn chưa được hỗ trợ, phí thẩm định, bảo hiểm khoản vay và phí tất toán sớm, tùy ngân hàng. Sau khi nhận nhà, theo chính sách đã công bố dự án miễn phí quản lý 2 năm theo tiêu chuẩn 5 sao; sau đó cần hỏi mức phí, phí gửi xe và các dịch vụ khác. Phần nội thất tập trung vào đồ rời vì căn hộ được bàn giao tủ bếp, thiết bị bếp, khu vệ sinh hoàn thiện và tặng tủ quần áo.
Bước 6: Chốt bảng ngân sách và dự phòng
Sau năm bước, bạn có bảng gồm: giá căn, các khoản nộp ngoài giá, dòng tiền theo mốc, chi phí vay và chi phí nhận nhà. Hãy thêm một khoản dự phòng cho các mục còn ghi "cần xác nhận" thay vì giả định chúng bằng 0. Đừng dùng toàn bộ vốn tự có; chừa khoản dự phòng cho tình huống thay đổi lịch thanh toán hoặc lãi suất.
Video chính sách bán hàng
Bạn có thể xem video "Chính sách bán hàng dự án Celesta Gold – Keppel Land" trên kênh YouTube Bất Động Sản Tiềm Năng. Hình đại diện video nêu ưu đãi đặt mua sớm 2%, miễn phí quản lý 2 năm tiêu chuẩn 5 sao và chương trình tập luyện gym, yoga, pilates. Video chỉ để tham khảo; chính sách có thể thay đổi.
https://www.youtube.com/watch?v=MtDBQ6Ai6T4 · Kênh: Bất Động Sản Tiềm Năng
Bạn cũng nên đọc checklist giấy tờ và 10 câu hỏi trước khi ký hợp đồng mua bán để đối chiếu từng khoản.
Hỏi nhanh đáp gọn về ngân sách mua Celesta Gold
Cần chuẩn bị bao nhiêu phần trăm vốn tự có?
Theo ví dụ trong tài liệu, phương thức hỗ trợ lãi suất có vốn tự có khoảng 20% và ngân hàng giải ngân 80%. Tỷ lệ thực tế theo chính sách và hồ sơ vay tại thời điểm ký.
Có nên cộng kinh phí bảo trì 2% vào ngân sách?
Nên cộng cho đến khi xác nhận được giá công bố đã bao gồm khoản này, vì luật quy định tính riêng và ghi rõ trong hợp đồng.
VAT có được giảm không?
Chính sách giảm 2% thuế GTGT được gia hạn đến hết 31/12/2026, nhưng chưa xác nhận lĩnh vực bất động sản có thuộc diện giảm hay không; cần hỏi chủ đầu tư và cơ quan thuế.
Chính sách có thay đổi không?
Có thể. Giá, ưu đãi, lịch thanh toán và quy định pháp luật có thể thay đổi; xác nhận lại trước khi giao dịch.
Kết luận
Lập ngân sách chi phí mua căn hộ Celesta Gold theo sáu bước giúp bạn nhìn thấy tổng số tiền thực sự cần chuẩn bị: giá căn từ 98 triệu đồng/m², kinh phí bảo trì, thuế phí, chi phí vay và chi phí sau nhận nhà, kèm khoản dự phòng. Khoản nào chưa chắc, hãy xác nhận với chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định. Xem thêm giá, mặt bằng và chính sách tại Dự án Celesta Gold Nhà Bè.
Nguồn tra cứu ngày 07/11/2026 từ các trang tổng hợp pháp luật, chưa đối chiếu văn bản gốc: Luật Nhà ở 2023 (Điều 152); Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15); Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Nghị định 175/2025/NĐ-CP; Thông tư 257/2016/TT-BTC và Thông tư 111/2017/TT-BTC; Nghị quyết 204/2025/QH15 và Nghị định 174/2025/NĐ-CP; tài liệu chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hay thuế.
Phước Sửu – Happy Plus (ERA Vietnam). Văn phòng: 22–24 Đường số 5, P. An Khánh, TP.HCM; chi nhánh: 46 Đường B13, mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, Nhà Bè.
#CelestaGold #CelestaCity #KeppelLand #NganSachMuaNha #ChiPhiMuaCanHo #PhuocSuuRealtor #HappyPlusERA
