Làm môi giới có nên kê giá, bán chênh lệch không? Đây là câu hỏi mà hầu hết người làm nghề môi giới bất động sản đều gặp phải, đặc biệt khi thị trường sôi động và khách hàng chưa am hiểu giá. Bài viết giải thích kê giá là gì, các cách thỏa thuận phí phổ biến, rủi ro khi kê giá không minh bạch và quan điểm về đạo đức nghề nghiệp, giúp người mới vào nghề lẫn chủ nhà, người mua hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Kê giá trong môi giới bất động sản là gì?
Kê giá là việc môi giới chào bán bất động sản với mức giá cao hơn giá chủ nhà đưa ra, để hưởng phần chênh lệch. Ví dụ: chủ nhà gửi bán một căn hộ giá 5 tỷ đồng. Môi giới nhận thấy căn hộ có thể bán cao hơn nên chào người mua 5,5 tỷ. Cuối cùng người mua đồng ý 5,2 tỷ. Câu hỏi đặt ra: phần 200 triệu đồng chênh lệch đó môi giới có được nhận hay không?
Câu trả lời phụ thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận giữa môi giới và chủ nhà. Nếu không có thỏa thuận rõ ràng từ đầu, việc tự ý giữ phần chênh lệch dễ dẫn đến tranh chấp và mất uy tín.
Các cách thỏa thuận phí môi giới thường gặp
Phí môi giới bán thông thường được nhắc đến là khoảng 1% giá trị giao dịch. Với giao dịch 5 tỷ đồng, môi giới nhận khoảng 50 triệu đồng. Nhưng trên thực tế, người làm nghề lâu năm thường gặp nhiều kiểu thỏa thuận khác nhau:
| Kiểu thỏa thuận | Ví dụ với giá chủ nhà 5 tỷ, bán được 5,2 tỷ |
|---|---|
| Chỉ nhận phí phần trăm trên giá bán | Môi giới nhận 1% của 5,2 tỷ, phần chênh thuộc chủ nhà |
| Nhận toàn bộ phần chênh, không nhận phần trăm | Môi giới nhận 200 triệu, chủ nhà nhận đủ 5 tỷ |
| Chia đôi phần chênh | Mỗi bên 100 triệu |
| Vừa nhận phần chênh vừa đòi thêm phần trăm | Dễ gây bất mãn cho chủ nhà nếu không thống nhất trước |
Không có cách nào "đúng tuyệt đối". Điều quan trọng là các bên hiểu và đồng ý từ đầu, tốt nhất được ghi nhận bằng văn bản.
Rủi ro khi kê giá không minh bạch
Qua mặt chủ nhà
Có trường hợp môi giới làm việc với bên mua, nói rằng chủ nhà chỉ bán 5 tỷ, rồi thỏa thuận để bên mua trả thêm cho môi giới một phần, trong khi chủ nhà hoàn toàn không biết. Khi bị phát hiện, giao dịch có thể đổ vỡ ngay tại phòng công chứng, các bên mất lòng tin vào nhau.
Ép hai bên khi họ chưa rành thị trường
Thị trường bất động sản không đơn giản. Ở mỗi tình huống, môi giới có thể dẫn dắt theo nhiều hướng. Nếu người mua và chủ nhà đều không am hiểu, môi giới có thể tạo áp lực để thu phí cao hơn. Cách làm này có thể mang lại lợi ích ngắn hạn nhưng gây tổn hại lâu dài cho uy tín cá nhân và nghề nghiệp.
Rủi ro pháp lý
Việc không minh bạch về giá giao dịch, kê khai giá trong hợp đồng không đúng thực tế có thể kéo theo rủi ro về thuế và tranh chấp dân sự. Người làm nghề nên tìm hiểu quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Khi nào kê giá có thể chấp nhận được?
Cũng có quan điểm cho rằng nếu cả ba bên đều vui vẻ thì kê giá không có gì sai. Ví dụ: chủ nhà muốn thu về 17 tỷ. Môi giới chào 22 tỷ, người mua chốt 20 tỷ. Trước khi báo lại, môi giới làm hợp đồng cam kết với chủ nhà rằng phần bán được trên 17 tỷ là phí môi giới. Kết quả: chủ nhà nhận đủ 17 tỷ như mong muốn, người mua hài lòng với 20 tỷ, môi giới nhận 3 tỷ. Đây là trường hợp mọi thỏa thuận đều được thống nhất rõ ràng và chủ nhà giữ uy tín.
Tuy nhiên, cũng có chủ nhà khi biết giá thị trường cao hơn đã quyết định không bán nữa vì cảm thấy chưa được tư vấn kỹ. Mọi việc đều có thể thay đổi đến phút cuối cùng. Vì vậy, kê giá chỉ nên thực hiện khi:
- Chủ nhà chủ động giao một mức giá "thu về" cố định và đồng ý phần vượt là phí môi giới.
- Thỏa thuận được lập thành văn bản trước khi chào bán.
- Môi giới không cung cấp thông tin sai lệch cho người mua.
Đạo đức nghề nghiệp: giới hạn cao nhất của người môi giới
Theo quan điểm của tác giả bài gốc, khi chủ nhà cần bán gấp và người mua thực sự muốn mua, việc nên làm là chốt giá, giao dịch diễn ra và chỉ nhận phí đã thỏa thuận từ đầu. Làm việc rõ ràng, không nài nỉ, không ép buộc, không nói sai sự thật để lấy phí cao hơn.
Nghề nào cũng vậy, giới hạn cao nhất cần hướng đến là đạo đức nghề nghiệp. Để giữ được điều đó cần vượt qua nhiều thử thách, nhất là trước những khoản tiền lớn. Mỗi người làm nghề nên tự hỏi: sau giao dịch, mình có thấy yên lòng không? Uy tín tích lũy qua từng giao dịch minh bạch mới là tài sản lâu dài của người môi giới.
Càng làm lâu, môi giới càng gặp nhiều kiểu thỏa thuận ngoài mức 1% thông thường, tùy điều kiện giao dịch và cơ hội. Linh hoạt là cần thiết, nhưng linh hoạt trên nền tảng minh bạch.
Lời khuyên cho chủ nhà và người mua
- Chủ nhà: thống nhất bằng văn bản mức phí, cách tính phí và việc có cho phép chào giá cao hơn hay không.
- Người mua: tham khảo giá thị trường từ nhiều nguồn, đề nghị gặp trực tiếp chủ nhà trước khi đặt cọc.
- Cả hai bên: làm việc với đơn vị môi giới có văn phòng, quy trình rõ ràng và hợp đồng dịch vụ minh bạch.
Bạn có thể đọc thêm các bài trong chuyên mục nghề môi giới bất động sản và kiến thức bất động sản, chẳng hạn bài làm thế nào để vượt qua khó khăn ban đầu trong công việc hoặc dịch vụ nhà đất. Nếu quan tâm sản phẩm dự án, tham khảo dự án Zeitgeist Nhà Bè.
Câu hỏi thường gặp về kê giá trong môi giới
Kê giá có vi phạm pháp luật không?
Bản thân việc thỏa thuận phí dựa trên phần chênh lệch không mặc nhiên là sai, nhưng che giấu thông tin, kê khai sai giá giao dịch có thể dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý. Nên tìm hiểu quy định hiện hành.
Phí môi giới bán nhà thường là bao nhiêu?
Mức thường được nhắc đến là khoảng 1% giá trị giao dịch, tuy nhiên thực tế tùy thỏa thuận giữa các bên.
Chủ nhà làm sao tránh bị kê giá không minh bạch?
Ký hợp đồng dịch vụ rõ ràng, yêu cầu môi giới báo giá chào bán, gặp trực tiếp người mua trước khi công chứng.
Người mới vào nghề nên làm gì?
Ưu tiên làm việc minh bạch, ghi nhận thỏa thuận bằng văn bản và xây dựng uy tín qua từng giao dịch.
Kết luận
Kê giá hay không là lựa chọn của mỗi người, nhưng minh bạch và đạo đức nghề nghiệp là điều kiện để đi đường dài trong nghề môi giới. Nếu bạn cần ký gửi, mua bán nhà đất tại quận 7 với quy trình rõ ràng, hãy liên hệ Sàn Giao Dịch BĐS Happy Plus qua hotline 0909 477 288.
Bài viết được biên tập lại từ chia sẻ của tác giả Linh Kona.
