Đầu tư bất động sản gì ở 5 huyện ven đô sẽ lên quận? Nhà Bè, Bình Chánh hứa hẹn hút nhiều dự án cao tầng bên cạng nhà phố, biệt thự, các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ sẽ là thủ phủ của đầu tư đất nền và nhà liền thổ.
Công ty Remaps, đơn vị nghiên cứu địa ốc dựa trên công nghệ quét bản đồ và tra cứu dữ liệu cho biết, thị trường bất động sản 5 huyện vùng ven được định hướng lên quận của TP HCM trong năm 2021 thiên về đất hơn là nhà, chung cư cũng không phát triển nhiều. Đất nền các dự án cũ khá lớn và đất nền, nhà phố, nhà lẻ trong dân phong phú.
Tuy nhiên, mật độ dân cư thưa thớt so với các quận nội đô, nhiều nơi còn hoang hoá. Người mua đất tại huyện ven đô thường gom lô lớn và hầu như chưa sử dụng đến, mục tiêu đầu tư dài hạn, thậm chí đầu cơ là chính.
☀️ Nhà Bè
Huyện Nhà Bè, rộng 100.43km2, có 7 xã và dân số là 206,837 người. Đến năm 2019, ước tính Nhà Bè có khoảng 51,355 thửa đất tự nhiên, 4,200 thửa đất dự án, tổng số thửa đất phục vụ mục đích tại đây đạt khoảng 23,500 thửa. Huyện Nhà Bè là mộ trong 2 huyện có nhiều nhà chung cư nhất trong nhóm 5 huyện ven đô với 16,658 căn hộ, bao gồm đã xây dựng, bàn giao lẫn đnag xây hoặc công bố.
Đây cũng là huyện ven đô duy nhất ở Sài Gòn có lượng nhà chung cư thương mại lớn (bán theo giá thị trường, không có chính sách ưu đãi của nhà nước), hình thành thị trường căn hộ sôi động.
Rổ hàng căn hộ chủ yếu tập trung quanh trục giao thông chính của huyện là đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương, song giá nhà tại đây hiện không còn rẻ. Chung cư cũ tại xã Phước Kiển loại 2 phòng ngủ có giá chào bán từ 2 – 2.5 tỷ đồng một căn tuỳ kích cỡ, căn hộ ở xã Phú Xuân rẻ nhất khoảng 1.7 tỷ đồng một căn. Nếu xét theo đơn giá, căn hộ trên địa bàn này đã ở ngưỡng cửa 35 – 40 triệu đồng/m2.
So với các huyện còn lại, Nhà Bè có lợi thế nằm kế cận quận 7 và khu đô thị Phú Mỹ Hưng nên khoảng cách di chuyển về trung tâm TP HCM không quá xa, nhờ đó huyện Nhà Bè có nhiều tiềm năng phát triển nhà chung cư và có tốc độ tăng thửa thổ cư (tách thửa) khá nhanh trong thời gian tới.
-
- Nhà đất huyện Nhà Bè
Theo đó, nếu mua đất thổ cư lẻ của dân địa phương trên địa bàn huyện Nhà Bè, giá giao dịch phổ biến trong ngưỡng 40 triệu đồng/m2, và mức giá đất nền dự án cao nhất đang ở ngưỡng 45 – 55 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các giao chính ở Nhà Bè hiện nay chủ yếu là đất nên dự án, thị trường đầu tư và đầu cơ diễn ra khác mạnh mẽ vì nhiều dự án đất nền vẫn còn hoang hoá lớn.
Một số dự án hot tại Nhà Bè:
Dự án khu đô thị Zeitgesit City
☀️ Bình Chánh
Huyện Bình Chánh có diện tích 253km2, 16 phường xã, dân số 705,508 người, là địa phương đông dân nhất trong nhóm 5 huyện văn đô. Bình Chánh được biết đến là khu vực có tốc độ đô thị hoá cao nằm ở cửa ngõ chính phía Tây lẫn phía Nam thành phố.
Xét về đơn vị hành chính cấp huyện, Bình chánh có dân số đông thứ 3 cả nước, chỉ sau TP Biên Hoà và quận Bình Tân theo thông kế dân số năm 2019. Đây là một lợi thế rất lớn để Bình Chánh phát triển thị trường nhà ở cao cấp cao tầng lẫn thấp tầng. Tính đến năm 2020, huyện có 174,875 thửa đất trên toàn huyện. Đất trong các dự án bổ sung thêm 10,835 nền còn nhà chung cư đạt ngưỡng 17,947 căn, cao hơn cả số căn hộ tại huyện Nhà Bè.
-
- Nhà đất huyện Bình Chánh
Tuy nhiên, huyện Bình Chánh là thủ phủ của chung cư tái định cư và nhà ở xã hội trong khi huyện Nhà Bè chủ yếu phát triển chung cư thương mại. Giá căn hộ thương mại (không phải loại nhà ưu đãi, bán có điều kiện) tại huyện Bình Chánh tính đến cuối năm 2020 cũng đã tiệm cận ngưỡng 38 – 40 triệu đồng/m2. Giá đất huyện này hiện cao nhất trong nhóm 5 huyện vùng ven, đất nền dự án có mức giá 20 – 90 triệu đồng/m2, trong đó giá đất khu dân cư Trung Sơn có vùng đỉnh lên đến 200 triệu đồng/m2.
Nằm trải dài, bao bọc phía tây và một phần phía nam của khu vực nội thành TP HCM, phía đông của huyện Bình Chánh giáp quận 7 và huyện Nhà Bè, phía bắc giáp huyện Hóc Môn. Phía đông bắc giáp quận 8 và quận Bình Tân, nơi có tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ với lương dân nhập cư lớn, đông đúc nhất Sài Gòn. Phía Tây giáp tỉnh Long An qua huyện Đức Hoà và huyện Bến Lức, và phía Nam giáp huyện Cần Giuộc.
Với vị trí địa lý nhiều ưu thế này, Bình Chánh hứa hẹn sẽ có thị trường nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng bùng nổ trong thập kỷ tới mới đáp ứng được nhu cầu an cư lẫn đầu tư ngày càng tăng của huyện nhập cư đông đúc.
☀️ Hóc Môn
Huyện Hóc Môn có diện tích 109km2, 12 xã, dân số 542,243 người. Năm 2019, trên địa bàn huyện có 126,113 thửa. Hóc Môn có dân số khá đông, nằm trong top 1 huyện có dân đông nhất trong 2 huyện vùng ven. Xét tương quan dân số và diện tích toàn huyện cũng như so với số lượng thửa đất trên địa bàn không quá lớn, nơi này có thị trường nhà đất thấp tầng khá sôi động vì mất độ dân số đạt 4,967 người/km2.
-
- Nhà đất huyện Hóc Môn
Vị trí nằm ở cửa ngõ Tây Bắc TP HCM, Hóc Môn có kết nối liên quận huyện và liên vùng tốt. Phía Đông giáp thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương với ranh giới là sông Sài Gòn. Phía Tây giáp huyện Đức Hoà, tỉnh Long An. Phía Nam giáp quận 12, Bình Tân và huyện Bình Chánh. Phía bắc giáp huyện Củ Chi.
Hóc Môn có hệ thống đường quốc lộ, đường vành đai, tỉnh lộ, hương lộ khá hoàn chỉnh. Sông, kênh rạch cũng là thế mạnh về giao thông đường thuỷ, thuận lợi để phát triển công nghiệp và đô thị hoá, hỗ trợ cho nội thành giảm áp lực dân cư đồng thời là vành đai cung cấp thực phẩm cho thành phố.
Tuy nhiên, trong 10 năm qua, huyện Hóc Môn không có đất dự án mới lọt tầm ngắm của giới đầu tư, các giao dịch chủ yếu là đất lẻ lô lớn trong khu dân cư. Lượng nhà cao tầng chỉ có 562 căn hộ chung cư và không có dấu hiệu xuất hiện thêm các dự án căn hộ mới trong gần 5 năm qua.
Đất thổ cư ở một số trược đường lớn tại Xuân Thới Thượng và Đông Thạnh có giá chào bán trên thị trường ghi nhận 20 – 45 triệu đồng/m2. Huyện Hóc Môn được đánh giá có thể tiếp tục xu hướng phát triển nhà đất thấp tầng trong thập niên tới nhờ vào hạ tầng liên vùng phát triển tốt.
☀️ Củ Chi
Huyện Củ Chi có diện tích 434.77km2, 21 xã, dân số 462,047 người, đến năm 2019 ước tính có khoảng 292,559 thửa đất và có xu hướng ít biến động hoặc thay đổi không đáng kể trong năm 2020.
-
- Nhà đất huyện Củ Chi
Dù dân đông nhưng diện tích toàn huyện lớn, gấp 4 lần so với diện tích đất huyện Hóc Môn, Nhà Bè và rộng gần gấp đôi so với diện tích huyện Bình Chành nên dù dân số thuộc nhóm khá đông nhưng mật độ dân cư lại thưa thớt. Củ Chi huyện không có chung cư cao tầng, cũng không có dự án đất nền nào ngoại trừ nhà và đất lẻ trong khu dân cư. Loại đất phổ biến nhất được chào bán tại huyện Củ Chỉ chủ yếu là đất vườn, đất nông nghiệp và thường có diện tích lớn.
Remaps đánh giá với vị thế kết nối liên vùng mạnh nhờ giáp tỉnh Bình Dương, Long An, Tây Ninh, huyện Củ Chi có nhiều khả năng tiếp tục ổn định các dòng sản phẩm nhà thấp tầng và đất nền riêng lẻ trong nhiều năm tới. Vì cách trung tâm TP HCM khoảng 30km, làn sóng nhà chung cư cao tầng sẽ không có điều kiện phát triển tại huyện ven đô này.
Hiện giá đất thổ cư tại huyện Củ Chi dao động ở ngưỡng 17 – 56 triệu đồng/m2 tại các trục đường chính có kết nối giao thông thuận tiện. Đến năm 2021, giao dịch bất động sản tại huyện Củ Chi vẫn có xu hướng mang tính địa phương rất cao. Đây cũng là thị tường hút giới đầu tư và đầu cơ đất nông nghiệp lô lớn trong vòng 5 năm qua.
☀️ Cần Giờ
Huyện Cần Giờ có diện tích 704.45km2, gồm 7 xã, dân số 71,526 người, là huyện đảo ven biển duy nhất của TP HCM. Đây cũng là địa phương có diện tích lớn nhất và dân cư thưa nhất trong nhóm 5 huyện vùng ven. Vì lẽ này, Cần Giờ nằm tỏng nhóm các huyện được định hướng lên quận trễ hơn, dự kiến thời gian lên quận có thể chậm nhất đến năm 2030. Số thửa đất tại huyện đảo này năm 2019 ước itnhs đạt 57,251 thửa, đến năm 2021 cộng dồn thêm các sản phẩm đất nền và nhà phố, biệt thự dự án nâng tổng số thửa lên 58,251 thửa.
-
- Nhà đất huyện Cần Giờ
Tuy nhiên, do đặc thù về địa lý, chức năng sử dụng đất tại huyện vùng ven này thường là loại đất hỗn hợp giữa đất nông nghiệp và nuôi trường thuỷ sản, đất trồng cây lâu năm,…chưa kể đến đất rừng thuộc khu dự trữ sinh quyền hầu như phủ xanh cây cối không có người ở. Vì dân cư khá thưa thớt nên số thửa đất thổ cư phục vụ mục đích ở chỉ đạt khoảng 26,763 thửa, có tỷ lệ khá thấp.
Huyện đảo vùng ven này không có nhà chung cư và dự báo trong nhiều năm tới sẽ tiếp tục duy trì xu hướng nhà thấp tầng. Trong tương lai có nhiều tiềm năng phát triển du lịch sinh thái nhờ có biển, rừng và thuỷ sản phong phú. Hiện các giao dịch nhà đất ở huyện Cần Giờ tập trung vào 2 khu vực. Khu vực đất gần phà Bình Khánh, nơi đông dân cư và được sự kiến xây cầu trong thời gian tới.
Khu vực thứ 2 là thị trấn Cần Thanh và xã Long Hoà. Đây là vũng giáp biển của huyện, cũng tập trung đông dân cư nhưng được định hướng quy hoạch chức năng phát triển du lịch sinh thái. Đất thổ cư một số trục đường lớn tại thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hoà dao động trong khoảng 17 – 55 triệu đồng/m2.
Đặc thù địa phương này phổ biến đất lô lớn, một thửa hàng nghìn m2, nên để đầu tư đất Cần Giờ đòi hỏi dòng vốn trên dưới chục tỷ đồng mới có thể nhập cuộc.
Đây cũng là địa phương từng trải qua nhiều giai đoạn sốt đất trong nửa thập kỷ qua nên có thị trường đầu tư lẫn đầu cơ lớn, khá sôi động dù nằm cách xa trung tâm TP HCM hàng chục km và tách biệt hoàn toàn so với nhịp sống đô thị.
Remaps nhận định, thị trường bất động sản tại 5 huyện ven đô trong một thập kỷ qua rất ít nhu cầu mua tài sản để khai thác sử dụng, chủ yếu các giao dịch liên quan đến đất sản xuất, nông nghiệp và đất lô lớn để đầu tư, đầu cơ, rất ít nhu cầu mua bất động sản để an cư. Nhu cầu ở chỉ phủ sóng ở các thị trấn hay các trục đường lớn của huyện.
Tuy nhiên trong vòng 10 năm tới, 5 huyện ven đô có thể đứng trước bước ngoặc lớn khi được định hướng lên quận vì đầu tư hạ tầng cho các huyện này hứa hẹn sẽ tăng lên trong thời gian tới để kết nối giao thương tốt hơn. Định hướng này tạo điều kiện cho thị trường bất động sản các huyện đông dân bứt phá mạnh mẽ, đa dạng hóa sản phẩm, thúc đẩy nhà cao tầng nhiều hơn và xuất hiện nhiều phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp.
Hai huyện có cơ hội phát triển nhà chung cư trong thời gian tới là Nhà Bè và Bình Chánh, hứa hẹn thu hút thêm nhiều dự án cao tầng bên cạnh các dự án thấp (nhà phố, biệt thự mới). Trong khi đó, các huyện còn lại vẫn tiếp tục là thủ phủ của thị trường đầu tư đất nền, nhà liền thổ.
Đơn vị nghiên cứu này xác nhận, giá nhà đất tại 5 huyện ven đô hiện ở ngưỡng cao so với vị thế vùng ven sau những cơn sốt đất liên tục suốt nửa thập kỷ qua. Thách thức về giá có thể trở thành rào cản đối với người mua để ở nhưng vẫn sẽ tiếp tục hút giới đầu tư và đầu cơ do niềm tin vào sự phát triển của các huyện ven vẫn rất lớn.
Sales Manager
