Bình Dương – Nguồn cung thay thế TP HCM. Dù được cởi trói pháp lý thì nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn khó tăng nhanh trong thời gian ngắn, cho nên Bình Dương vẫn được xem là thị trường căn hộ thay thế chủ đạo.
Dự án nhà phố An Phú Town Bình Dương
Chưa đầy 3 năm có thêm gần 40.000 căn hộ mới
Thị trường căn hộ Bình Dương đã tăng mạnh trong 2 năm qua, khi TP.HCM hạn chế triển khai dự án mới cùng thực trạng khan hiếm quỹ đất.
Cụ thể, trong năm 2019, Bình Dương hàng chục dự án đã mọc lên trên địa phận các thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Lượng cung căn hộ từ các dự án mới như Bcons Miền Đông, Bcons Garden, Charm City, Skyview, Eco Xuân Lái Thiêu, Stown Gateway, Happy One, Opal Boulevard… đã khiến số lượng căn hộ triển khai tại Bình Dương vượt ngưỡng 12.000 căn, gấp 5 lần dòng sản phẩm nhà liền thổ và gấp 8 lần lượng cung căn hộ của toàn bộ năm 2018 cộng lại.
Tuy nhiên, 2020 mới là năm thị trường Bình Dương thực sự bùng nổ nguồn cung căn hộ. Theo báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam, trong năm qua, Bình Dương chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam với gần 20.000 căn được chào bán – con số cao nhất từ trước đến nay.
Bình Dương – Nguồn cung thay thế TP HCM
Xu hướng này được nhìn nhận định sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2021, minh chứng rõ nhất là ngay trong quý đầu năm, hàng loạt dự án mới đã được giới thiệu ra thị trường Bình Dương, tập trung tại 2 thành phố Thuận An và Dĩ An.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong quý I/2021, Tập đoàn Đất Xanh tung ra thị trường hơn 1.500 căn hộ thuộc dự án Opal Skyline ở Thuận An. Công ty cổ phần Holdings Ngôi Sao Việt đã chính thức chào bán 344 căn hộ dự án Chung cư Star Tower tại thành phố này.
Tập đoàn Danh Việt Group cũng đã giới thiệu ra thị trường dự án căn hộ Icon Plaza Dĩ An thuộc phân khúc trung cấp, hướng đến người mua ở thực nên mức giá bán dự kiến từg 1-2 tỷ đồng/căn tùy vị trí và diện tích. Cách đó không xa là dự án Legacy Central của Tập đoàn Kim Oanh đã lên kế hoạch bán hàng trong quý đầu năm nay. Dự án có quy mô gần 2.000 căn hộ với giá bán dự kiến từ 26-30 triệu/m2.
Ngoài ra, khu vực Dĩ An còn có loạt dự án vừa triển khai trong quý IV/2020 như LDG Sky của LDG Group, Bcons Plaza của Bcons, New Galaxy của Hưng Thịnh Land… và dự kiến mở bán ngay trong quý I/2021.
Trên địa bàn TP. Thủ Dầu Một, Vạn Xuân Group giới thiệu dự án Happy One Central, gồm 2 block căn hộ cao 40 tầng quy mô 1.291 căn hộ với mức giá từ 1,7 tỷ đồng/căn.
Theo tính toán của các chuyên gia, nguồn cung thị trường Bình Dương có thể đạt 15.000 căn hộ trong năm nay. Như vậy, nếu tính cả số căn hộ tại các dự án đang trong quá trình xây dựng thì Bình Dương có thêm gần 40.000 căn hộ mới trong chưa đầy 3 năm qua.
Liệu có bội cung?
Nhìn nhận về nguồn cung nhà đất tại Bình Dương trong năm 2021, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA cho rằng, sức cầu của thị trường này vẫn tăng, nhưng sẽ không sôi động như năm 2020. Nguyên nhân chủ yếu do sự hồi phục nguồn cung ở TP.HCM sau khi các dự án được gỡ vướng pháp lý. Ngoài ra, mặt bằng giá nhà tại Bình Dương đã tăng khá cao trong năm qua, trong khi nguồn cung mới tăng cao, tỷ trọng khách mua đầu tư chiếm phần lớn sẽ tác động mạnh đến thanh khoản của thị trường này.
Đồng quan điểm, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time cũng nhìn nhận, việc TP.HCM khan hiếm căn hộ, thiếu quỹ đất triển khai dự án mới khiến khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm về những khu vực lân cận như Bình Dương để phát triển dự án, giúp thị trường này bùng nổ nguồn cung trong thời gian qua.
Còn về tiềm năng phát triển, theo ông Tiến, Bình Dương có dư địa tăng trưởng cao cả về kinh tế và dân số cơ học. Chỉ riêng TP. Dĩ An đã có tới 7 khu chế xuất, khu công nghiệp đã đi vào hoạt động là Sóng Thần 1, Sóng Thần 2, Bình Đường, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B, Tân Bình và Cụm công nghiệp may mặc Bình An. Chưa kể, Bình Dương nằm giáp ranh với TP. Thủ Đức, được hoạch định là vùng tiếp nhận giãn dân từ TP.HCM, nên càng thu hút nhà đầu tư.
“Dù thị trường địa ốc Bình Dương phát triển nhanh, nhưng so với TP.HCM thì mặt bằng giá vẫn dễ chịu hơn, cho nên khi không thể tiếp cận thị trường TP.HCM thì người mua nhà có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương định cư”, ông Tiến nói và cho rằng, nhu cầu tăng đồng nghĩa với giá trị bất động sản sẽ tăng theo, 2 yếu tố này bổ trợ lẫn nhau khiến giá bất động sản Bình Dương tăng nhanh.
Trả lời câu hỏi “liệu có tình trạng bội cung căn hộ tại Bình Dương?”, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao CBRE nhìn nhận, vẫn còn quá sớm để khẳng định điều này. Thực tế, việc nguồn cung căn hộ sẽ còn gia tăng và tiếp tục là thị trường căn hộ chủ lực khu vực phía Nam trong năm 2021 là điều đã được dự báo trước, ngay cả khi TP.HCM được cởi trói pháp lý.
“Dù có phục hồi thì nguồn cung của TP.HCM được cho là sẽ chỉ đạt con số tương đương năm 2019, chứ khó bùng nổ như năm 2018. Thêm vào đó, với biên độ tăng giá đất như hiện nay, căn hộ TP.HCM sẽ còn thiết lập mặt bằng giá cao hơn, cho nên nguồn hàng cao cấp vẫn là chủ yếu. Vì vậy, thị trường TP.HCM sẽ khuyết mảng bình dân cũng như trung cấp và Bình Dương sẽ bổ sung cho sự thiếu hụt này”, ông Kiệt phân tích.
Mặc dù tỷ lệ hấp thụ căn hộ của các dự án mở bán tại Bình Dương trong năm 2020 ở mức cao, trung bình đạt trên 90%, nhưng theo chia sẻ từ lãnh đạo một doanh nghiệp đang phân phối nhiều dự án tại Bình Dương, không dưới 60% người mua căn hộ tại đây là nhà đầu tư tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Điều này gợi lại tình trạng chung cư vắng bóng người từng diễn ra tại đây do “người mua ở thực thì ít, mua đầu tư thì nhiều”.
Trước đây, nhiều dự án bất động sản tại Bình Dương cũng ghi nhận sức mua tốt, nhưng người mua chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ đến từ TP.HCM và các tỉnh lân cận với mục đích “lướt sóng” kiếm lời, trong khi không nhiều dân địa phương mua để ở. Vì thế, có nhiều dự án dù đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng lại ít cư dân sinh sống.
Sales Manager
