5 quy định cần biết của Luật kinh doanh bất động sản. Các quy định của Luật kinh doanh bất động sản là điều mà tất cả các môi giới đều phải nắm rõ. Điều này sẽ giúp ích rất nhiều trong công việc và hỗ trợ quá trình tư vấn khách hàng thuận lợi hơn. Từ lúc ban hành và có hiệu lực vào năm 2014 đến nay, một số quy định của luật đã có sự thay đổi.
I. Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh
Với các loại bất động sản có sẵn trên thị trường
Phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất. Và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Không có tranh chấp về mặt pháp lý với đất và tất cả các tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Không là tài sản thế chấp, không bị tòa án kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật hiện hành.
Các loại bất động sản sẽ được hình thành trong tương lai
Có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất. Và tất cả các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Có đầy đủ các hồ sơ và giấy tờ về dự án như hồ sơ, bản vẽ, giấy phép xây dựng công trình. Biên bản nghiệm thu phần cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. Riêng đối với các tòa nhà, phần kết cấu móng phải hoàn thiện và phải có biên bản chứng minh đi kèm.
Trước khi bán sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư phải thông báo với Sở Xây Dựng. Để đảm bảo đủ các điều kiện trước khi đưa vào kinh doanh. Trong vòng 15 ngày sau đó, Bất động sản sẽ được tuyên bố có đủ điều kiện. Để kinh doanh hay không và đi kèm lý do cụ thể.
II. Điều kiện trong luật để được phép kinh doanh bất động sản
Thực hiện thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có giấy phép kinh doanh theo luật. Số vốn pháp định của doanh nghiệp phải từ 20 tỷ đồng trở lên. Đối với những doanh nghiệp vi phạm quy định này có thể bị xử phạt từ 50-60 triệu đồng.
Đối với các cá nhân, hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên, không cần phải đăng ký kinh doanh và đảm bảo điều kiện về vốn pháp định. Tuy nhiên có trách nhiệm thực hiện khai báo và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
III. Những quy định về dịch vụ môi giới theo Luật Kinh doanh bất động sản
Điều kiện để được kinh doanh dịch vụ môi giới
Đối với doanh nghiệp : có giấy phép kinh doanh và thành lập Doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh Nghiệp năm 2014. Đồng thời, trong hoạt động kinh doanh phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản.
Đối với môi giới cá nhân : có thể không thành lập công ty nhưng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và khai báo, thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Quy định về hoa hồng môi giới
Hoa hồng môi giới được quy định rõ trong Điều 64 và 65 của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Mức thù lao sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên và được thể hiện trong hợp đồng dịch vụ môi giới.
Để tránh những tranh chấp về sau, hợp đồng sẽ được ký kết trước khi thực hiện dịch vụ.
Môi giới sẽ nhận được hoa hồng theo thỏa thuận khi khách hàng ký kết hợp đồng với bất động sản thực hiện môi giới thành công.
IV. Các quy định về sổ đỏ trong Luật kinh doanh Bất Động sản
Quy định về sổ đỏ trong kinh doanh bất động sản
Trường hợp bên bán hoặc cho thuê chưa cung cấp sổ đỏ theo quy định. Không được thu quá 95% giá trị hợp đồng của tài sản. Sau khi bên mua hoặc cho thuê nhận được sổ đỏ hợp pháp. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán.
Trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao bất động sản người bán phải đề nghị cấp sổ đỏ cho bên còn lại.
Mức phạt khi không đảm bảo về sổ đỏ trong giao dịch bất động sản
Đối với chủ dự án, người bán hoặc bên cho thuê nếu không thực hiện đầy đủ các quy định liên quan đến sổ đỏ. Có thể bị phạt từ 250-300 triệu đồng. Trong đó có các trường hợp sau:
Các dự án chưa đạt điều kiện theo quy định được chuyển nhượng để đưa vào kinh doanh bất động sản.
Chưa hoàn thành tiến độ xây dựng được quy định, chưa hoàn thiện mặt ngoài. Và kết nối các tầng, nghiệm thu chưa đầy đủ các hạ tầng được đưa vào sử dụng. Nhưng vẫn bàn giao công trình cho khách hàng.
V. Các hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Kinh Doanh Bất động sản
Theo luật sửa đổi mới nhất, Điều 8 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản có quy định các hành vi cụ thể bị nghiêm cấm như sau :
Đầu tư vào những dự án không phù hợp với quy hoạch chung của địa phương.
Vi phạm những quy định về điều kiện các loại Bất động sản được phép kinh doanh.
Gian dối hoặc không công khai đầy đủ đối với các bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Huy động hoặc chiếm dụng vốn không theo quy định, tự ý sử dụng nguồn vốn huy động với mục đích không đúng như cam kết.
Thực hiện các hành vi gian dối, lừa đảo, gian lận trong kinh doanh.
Trốn thuế, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thu các loại phí liên quan đến kinh doanh bất động sản không đúng quy định của pháp luật.
Cấp sử dụng các chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản giả, trái phép, không đúng quy định.