TT Genesis Nhà Bè giá bao nhiêu là câu hỏi không chỉ dừng ở đơn giá trên mỗi mét vuông. Với một căn hộ hình thành trong tương lai, số tiền người mua thực sự cần chuẩn bị gồm giá căn, VAT, kinh phí bảo trì, lệ phí khi làm giấy chứng nhận, chi phí vốn nếu vay và chi phí sau khi nhận nhà. Bài viết này tập trung vào cách tính tổng chi phí sở hữu và đưa ra ví dụ ngân sách theo từng loại căn.
Dự án nằm tại Khu dân cư Đào Sư Tích, xã Nhà Bè (trước đây là xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè), TP.HCM, quy mô khoảng 1,9 ha, gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng, hơn 1.400 căn hộ và 12 căn nhà phố. Dự án do liên doanh TT Capital, Vietmax Capital, Cosmos Initia (thành viên Daiwa House Group), Hinokiya và Koterasu phát triển, khởi công ngày 03/07/2026.
Mức giá tham chiếu để bắt đầu tính ngân sách
Theo báo chí tháng 9/2026, liên doanh chủ đầu tư công bố giá TT Genesis từ 69 triệu đồng/m². Website giới thiệu dự án ghi rõ mức này tính trên diện tích tim tường, phương thức thanh toán chuẩn và chưa VAT. Căn có tầng, hướng hoặc vị trí thuận lợi có thể cao hơn mức khởi điểm.
Vì vậy, không nên lấy 69 triệu đồng/m² nhân với diện tích rồi xem đó là số tiền cuối cùng. Con số này chỉ là “giá cơ sở” để bắt đầu lập bảng tính.
Các khoản cấu thành tổng chi phí sở hữu
| Khoản chi | Cách tính tham khảo | Ghi chú |
| Giá trị căn hộ | Diện tích tính giá × đơn giá của mã căn | Xác nhận diện tích tim tường hay thông thủy |
| Thuế VAT | Theo hợp đồng, tối đa 10% giá trị | Thực tế thường không tính VAT trên phần tiền sử dụng đất, nên số thuế có thể thấp hơn 10% tổng giá |
| Kinh phí bảo trì | 2% giá bán căn hộ | Theo quy định về nhà chung cư, nộp theo lịch trong hợp đồng |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá trị tính lệ phí | Phát sinh khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận |
| Phí quản lý vận hành | Theo m² và theo tháng | Áp dụng sau khi nhận nhà, theo thông báo của đơn vị vận hành |
| Chi phí vốn vay | Dư nợ × lãi suất sau ưu đãi | Chỉ phát sinh nếu sử dụng vốn ngân hàng |
| Hoàn thiện, nội thất bổ sung | Tùy nhu cầu | Đối chiếu danh mục bàn giao trong hợp đồng |
Ví dụ ngân sách theo từng loại căn
Bảng sau tính giá cơ sở theo đơn giá khởi điểm 69 triệu đồng/m² tim tường, cộng kinh phí bảo trì 2%. VAT để ở mức “tối đa” để người mua thấy được biên độ cần dự phòng. Đây là phép tính minh họa, chưa phải báo giá.
| Loại căn | Diện tích tim tường | Giá cơ sở (chưa VAT) | Bảo trì 2% | VAT tối đa 10% |
| Studio | 35,24 m² | Khoảng 2,43 tỷ | Khoảng 49 triệu | Không quá khoảng 243 triệu |
| 1 phòng ngủ | 52,92 m² | Khoảng 3,65 tỷ | Khoảng 73 triệu | Không quá khoảng 365 triệu |
| 2 phòng ngủ | 69,00 m² | Khoảng 4,76 tỷ | Khoảng 95 triệu | Không quá khoảng 476 triệu |
| 2 phòng ngủ góc/Plus | 71,92–73,96 m² | Khoảng 4,96–5,10 tỷ | Khoảng 99–102 triệu | Không quá khoảng 496–510 triệu |
| 3 phòng ngủ | 94,55 m² | Khoảng 6,52 tỷ | Khoảng 130 triệu | Không quá khoảng 652 triệu |
| 3 phòng ngủ Plus | 119,57 m² | Khoảng 8,25 tỷ | Khoảng 165 triệu | Không quá khoảng 825 triệu |
Giá tham khảo tháng 10/2026, tính theo đơn giá khởi điểm; chưa phản ánh chênh lệch tầng, hướng, view, chiết khấu và các khoản phí khác.
Ví dụ chi tiết: căn 2 phòng ngủ 69 m²
- Giá cơ sở: 69 m² × 69 triệu đồng/m² ≈ 4,76 tỷ đồng (chưa VAT).
- Kinh phí bảo trì 2%: khoảng 95 triệu đồng.
- VAT: tối đa khoảng 476 triệu đồng, số thực tế theo hợp đồng.
- Lệ phí trước bạ 0,5%: khoảng 24 triệu đồng nếu tính trên giá cơ sở.
Như vậy, ngoài giá cơ sở, người mua nên dự phòng thêm khoảng vài trăm triệu đồng cho thuế, phí, chưa kể nội thất và chi phí vốn.
Dòng tiền theo lịch thanh toán chuẩn
Theo lịch tham khảo đang được giới thiệu, phương án chuẩn gồm khoảng 30% trước khi ký hợp đồng mua bán (dự kiến quý III/2027), các đợt theo tháng và theo mốc xây dựng, khoảng 25% khi nhận bàn giao (dự kiến quý III/2029) và 5% khi nhận giấy chứng nhận. Áp vào căn 2 phòng ngủ 69 m² (giá cơ sở khoảng 4,76 tỷ đồng):
| Giai đoạn | Tỷ lệ tham khảo | Số tiền ước tính |
| Trước khi ký hợp đồng mua bán | Khoảng 30% | Khoảng 1,43 tỷ |
| Các đợt trong quá trình xây dựng | Khoảng 40% | Khoảng 1,90 tỷ |
| Khi nhận bàn giao | Khoảng 25% | Khoảng 1,19 tỷ |
| Khi nhận giấy chứng nhận | 5% | Khoảng 238 triệu |
Tỷ lệ này phù hợp với giới hạn của Luật Kinh doanh bất động sản 2023: lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng số tiền trước khi bàn giao không quá 70% (hoặc 50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) và giữ lại 5% cho đến khi cấp giấy chứng nhận. Lịch thực tế cần đối chiếu với chính sách và hợp đồng của đúng mã căn.
So sánh ba cách sở hữu: tiến độ, thanh toán nhanh, vay ngân hàng
Thanh toán theo tiến độ hoặc “Dễ sở hữu”
Phù hợp người muốn giữ dòng tiền. Báo chí tháng 9/2026 nêu phương án góp cố định 29 triệu đồng/tháng, không vay. Cần tính trước khoản lớn đến hạn khi nhận bàn giao.
Thanh toán nhanh
Thông tin chính sách giới thiệu mức chiết khấu khoảng 3%, 5% và lên đến 8% tùy tỷ lệ thanh toán sớm. Với căn 4,76 tỷ đồng, mỗi 1% chiết khấu tương đương khoảng 47,6 triệu đồng. Lợi ích thực được tính như sau:
Lợi ích tài chính thực = Giá trị chiết khấu – Chi phí cơ hội của số tiền thanh toán sớm.
Vay ngân hàng
Thông tin bán hàng đề cập phương án vay khoảng 40%, có hỗ trợ lãi suất đến khi thông báo bàn giao và ân hạn nợ gốc 24 tháng theo điều kiện chương trình; một số trang khác nêu tỷ lệ vay cao hơn. Với khoản vay khoảng 1,9 tỷ đồng (40% căn 4,76 tỷ), mỗi 1%/năm lãi suất sau ưu đãi tương ứng khoảng 19 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Hạn mức thực tế phụ thuộc hồ sơ tín dụng, thu nhập, giá trị tài sản và quy định của ngân hàng tại thời điểm vay.
Gợi ý chọn căn theo ngân sách
- Ngân sách khoảng 2,5–3 tỷ đồng (đã tính thuế, phí): nhóm Studio.
- Khoảng 4 tỷ đồng: nhóm 1 phòng ngủ.
- Khoảng 5–5,7 tỷ đồng: nhóm 2 phòng ngủ 69–74 m², phù hợp gia đình trẻ.
- Từ khoảng 7 tỷ đồng trở lên: nhóm 3 phòng ngủ và sản phẩm diện tích lớn.
Các khoảng ngân sách trên chỉ mang tính định hướng, tính theo giá khởi điểm; căn thực tế có thể cao hơn.
Câu hỏi thường gặp
TT Genesis Nhà Bè giá bao nhiêu một căn?
Theo đơn giá khởi điểm khoảng 69 triệu đồng/m² tim tường, chưa VAT (tham khảo tháng 10/2026), giá cơ sở từ khoảng 2,43 tỷ đồng cho Studio đến khoảng 8,25 tỷ đồng cho 3 phòng ngủ Plus.
Cần chuẩn bị bao nhiêu tiền trước khi ký hợp đồng mua bán?
Theo lịch tham khảo, khoảng 30% giá trị căn trước khi ký hợp đồng mua bán (dự kiến quý III/2027). Với căn 2 phòng ngủ 4,76 tỷ đồng, con số này khoảng 1,43 tỷ đồng.
Ngoài giá căn còn những khoản nào?
VAT theo hợp đồng, kinh phí bảo trì 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí quản lý sau khi nhận nhà và chi phí lãi vay nếu có.
Có nên lấy 69 triệu đồng/m² để tính ngân sách?
Chỉ nên dùng làm điểm bắt đầu. Ngân sách chính xác cần tính theo báo giá của mã căn cụ thể và lịch thanh toán trong hợp đồng.
Anh/chị cần bảng tính tổng chi phí theo mã căn TT Genesis Nhà Bè, vui lòng để lại thông tin để được tư vấn.
