Nhìn lại biến động thị trường bất động sản năm 2019. Thị trường bất động sản có một chuỗi thăng trầm lẫn lộn trong năm 2019. Địa ốc Alibaba sa sút, cũng như dự án condotel tại Cocobay Đà Nẵng tan vỡ. Theo đó, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng và đất nền đều có sự chững lại đáng kể, ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người tiêu dùng và nhà đầu tư. Thị trường cũng có sự trỗi dậy và xoay chuyển đáng kể ở thị trường đất nền các tỉnh ven biển miền Trung.
1. Đối chiếu pháp lý dự án, thị trường địa ốc khựng lại
Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay trên thị trường nhiều dự án không tiến triển được đang khiến cung cầu mất cân đối. Điều này tốt cho nhà đầu tư, nhưng không tốt cho người mua nhà. Thị trường nhà đất đang bùng nổ vì điều này.
Nguồn cung bất động sản tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam là Tp.HCM và Hà Nội đã giảm đáng kể trong năm 2019. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, lượng bất động sản có sẵn trong năm 2019 chỉ bằng 40% so với 2018. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, cứ 10 nguồn cung thì có 9 căn giảm kể từ 9 tháng đầu năm 2019.
Nguyên nhân của tình trạng trên là do nhiều dự án bất động sản nhà ở thương mại bị tạm dừng, tạm dừng để rà soát pháp lý, đó là lý do khiến cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều gặp nhiều khó khăn. Giá bất động sản cũng tăng chóng mặt và có một sự lệch pha với việc cung cấp bất động sản chất lượng cao.
2. Cú ngã ngựa của địa ốc Alibaba
Năm 2019 cũng là năm xuất hiện nhiều dự án ma ở nhiều tỉnh, thành, nhất là khu vực phía Nam, gồm Bình Thuận, TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai … Nổi tiếng nhất là 113 dự án ma. Đất do hộ gia đình, cá nhân tự ý mở đường, phân lô bán nền trái phép tại thành phố Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguyên nhân bùng phát được cho là xuất phát từ tâm lý giàu – nghèo. Người nghèo cũng có đất cho người Việt Nam và các quy định của pháp luật còn hơi lỏng lẻo.
Điển hình nhất là việc công ty địa ốc Alibaba do 3 anh em Nguyễn Thái Luyện – Nguyễn Thái Linh – Nguyễn Thái Lực điều hành trong vụ lừa đảo bán hàng “dự án ma”. Theo điều tra, Alibaba đã lừa đảo hơn 6.700 khách hàng với số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng trong vòng 2 năm.
Hàng loạt công ty bị đưa ra ánh sáng theo sau như bà Phạm Thị Tuyết Nhung (Giám đốc Công ty Angel Lina) hay Trần Thị Hồng Hạnh (Giám đốc Công ty Hoàng Kim Land) và trường hợp của Nguyễn Hữu Kha (29 tuổi). Giám đốc Công ty Địa ốc Hưng Thịnh Phát bị công an phong tỏa,…
Những vụ việc này là một lời cảnh tỉnh cho chủ đầu tư, người mua đổ xô mua bất động sản, mua bất chấp tính hợp pháp không rõ ràng.
3. Sóng gió đối với condotel, vỡ trận Cocobay Đà Nẵng
Một năm ảm đạm và đáng buồn đối với Condotel khi thị trường chứng kiến sự ‘bứt phá’ của đại dự án Cocobay Đà Nẵng. Việc chủ đầu tư Cocobay vi phạm cam kết lợi nhuận 12% khiến nhà đầu tư hoang mang, lo lắng về một kịch bản xấu có thể xảy ra ở các dự án Cocobay tiếp theo.
Sau khi cam kết lợi nhuận của Empire Group bị hủy bỏ, các sản phẩm du lịch khác như biệt thự, căn shophouse cam kết lợi nhuận cũng rấtrất bị ảnh hưởng, đặc biệt là các dự án đầu tư tại Đà Nẵng và Nha Trang. Căn hộ condotel vốn đã ít triển vọng trong 2 năm qua nay lại càng ảm đạm hơn, người mua khan hiếm, nhiều khách hàng chuẩn bị xuống tiền ký Hợp đồng lại thay đổi sau loạt thông tin xấu từ Cocobay.
4. Thị trường đất nền tỉnh bùng nổ
Trước tình hình thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đang bão hòa do quỹ đất xây dựng không còn nhiều, giá cả tăng chóng mặt. Dòng tiền từ các nhà đầu tư thứ cấp (cá nhân) được chuyển vào thị trường tỉnh. Nhiều đại gia trong làng bất động sản có tham vọng lớn với các dự án lớn kéo theo đó là tìm kiếm đất đầu tư khiến giá đất tại một số khu vực gần các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh biến động mạnh.
Khu vực phía Bắc có thể kể đến các tỉnh/thành như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên,… Tại miền Trung, cơn sốt đất năm 2019 thể hiện rõ nhất tại Thanh Hóa, Nghệ An, Quy Nhơn – Bình Định. Thị trường phía Nam chứng kiến sự sôi động của các khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước từ đầu năm 2019,…
5. Bất động sản du lịch nổi lên ở những vùng đất mới
Thị trường bất động sản du lịch năm 2019 chứng kiến làn sóng đầu tư “đổ bộ” vào các quốc gia mới như Quảng Ninh, Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Yên, Quảng Bình, Quy Nhơn, đặc biệt với thành công vang dội của dự án mới Nhơn Hội của Phát Đạt, dự án đất nền nhà phố FLC Quy Nhơn.
Đây là những khu đất có nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển du lịch, bên cạnh được đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông kiên cố như đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, sân bay Vân Đồn, Phan Thiết, đường ven biển Ninh Thuận,…
Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có trung bình 1,5 triệu người, gia nhập tầng lớp trung lưu hàng năm, theo tính toán của Ngân hàng Thế giới. Tính đến năm 2018, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam chiếm 16,3% dân số. Do đó, nhu cầu về ngôi nhà thứ hai tăng mạnh, xu hướng này đang phát triển tích cực trên cả nước và dự báo sẽ tăng mạnh trong những năm tới.
6. Sự bùng nổ ngoạn mục của bất động sản công nghiệp
Không gian thương mại, nhà xưởng tiền chế, nhà kho và kho vận cũng bùng nổ trong năm 2019. Các nhà đầu tư đã không ngừng kiếm tìm bất động sản khu công nghiệp và hậu cần tại các tỉnh phía Nam.
Trước cơ hội phát triển mạnh mẽ, thị trường này tại Việt Nam thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt là năm liên quan đến chiến tranh thương mại Mỹ – Trung.
7. Siết chặt tín dụng – cú đấm mạnh vào bất động sản
Lộ trình thắt chặt cho vay bất động sản bắt đầu từ năm 2019 với việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40%; Tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%, tỷ lệ vốn chủ sở hữu ngắn hạn cho vay trung dài hạn tiếp tục giảm xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong năm tiếp theo, đồng thời nâng hệ số rủi ro của ngành này lên 250 – 300%.
Việc bất động sản bị chặn cho vay đã ảnh hưởng đến nhiều công ty bất động sản và thị trường có nhiều khó khăn dự kiến trong thời gian tới.
8. Bất động sản huy động vốn trái phiếu phát triển
Trước áp lực về nguồn vốn do Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay, nhiều công ty bất động sản đã tìm kiếm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu. Các công ty đang đổ xô phát hành trái phiếu dưới nhiều hình thức với lãi suất hấp dẫn.
Trong báo cáo thị trường tiền tệ mới nhất từ SSI Retail Research, lũy kế 10 tháng năm 2019 có thương vụ mua bán bất động sản, với tổng giá trị phát hành là 61.269 triệu đồng, chiếm 34,3%.
Sales Manager
