Những điểm tương đồng tại những dự án tỉ đô của Hàn Quốc tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản Việt Nam luôn thu hút được các ông lớn bất động sản trong và ngoài nước. Các chủ đầu tư đến từ các nước châu Á, châu Âu,….
Đến từ Hàn Quốc, các ông chủ của nhiều dự án không ngần ngại bỏ ra hàng tỉ đô để đầu tư dự án tại Việt Nam.
3 siêu dự án tỉ đô của người Hàn tại thị trường bất động sản Việt Nam.
Thị trường bđs tại 3 thành phố lớn của Việt Nam như Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM đều có mặt các ông lớn Hàn Quốc. Các dự án có quy mô lớn xuất hiện tại Việt Nam có thể kể đến như khu đô thị Splendora tại Hà Nội. Tại Đà Nẵng là khu đô thị mới quốc tế Đa Phước. Và khu đô thị GS Metro City (hay còn gọi là dự án G City Nhà Bè) tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Khu đô thị mới Splendora
Khu đô thị mới Splendora có quy mô 264 ha trải dài quan địa bàn các xã An Khánh – Lại Yên – Song Phương – Vân Canh, Hà Nội. Dự án có tổng số vốn đầu tư là 2.57 tỉ USD. Do Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) và Công ty Xây dựng Posco (Hàn Quốc) đồng hợp tác.
Kế hoạch tổng thể của Splendora được thiết kế bởi các Công ty Hàn Quốc. Hầu hết các dự án bất động sản đều có một điểm nhân riêng để thu hút sự quan tâm. Điểm nổi bật của dự án này có thể kể đến là tháp trung tâm 75 tầng, công viên hồ điều hòa, biệt thự đẳng cấp, tiện ích sang trọng,….
Cách quy hoạch, bố trí của dự án Splendora có nét tương đồng với Khu kinh doanh quốc tế Songdo tại Hàn Quốc. Cả hai dự án đều được phát triển bởi tập đoàn Posco E&C. Khi bắt đầu, POSCO cũng đã tuyên bố sẽ có những bài học kinh nghiệm từ dự án Songdo Hàn Quốc để áp dụng tại tự án Splendora.
Giai đoạn đầu của Splendora đã được khởi công trong năm 2008. Nhưng trải qua hơn 10 năm, dự án phải trải qua bao nhiêu thăng trầm, chậm tiến độ,….
Khu đô thị Đa Phước
Tại miền Trung Việt Nam, cụ thể là tại Thành phố Đà Nẵng. Khu đô thị Đa Phước được phát triển bởi Deawon Construction. Dự án bắt đầu vào những năm 1990 với đề xuất của Daewon nhằm lấy lại khách sạn Seafront và phát triển một sân gofl. Nhưng dự án đã bị đình chỉ sau khi Daewon sụp đổ.
Daewon sau đó đã tiếp quản dự án. Và đề xuất một kế hoạch thay thế để phát triển một khu đô tị có hình lưỡi liềm.
Đã có những thay đổi trong kế hoạch. Và kế hoạch gần đây đã phân chia đất theo kiểu nhà ở. Sau đó sẽ xây dựng mỗi loại hình nhà ở trong từng giai đoạn theo thứ tự: biệt thự – nhà phố – căn hộ – nhà ở hỗn hợp. Kế hoạch này được đưa ra dựa trên kế hoạch tài chính của công ty. Việc cải tạo cho xây dựng biệt thự tại dựa án hiện đã hoàn thành.
Tuy nhiên, dự án mới hoàn thiện cơ bản một phần hạ tầng thì Daewon đã bán lại cho đối tác Việt Nam.
Khu đô thị GS Metro City Nhà Bè
Và dự án thứ 3 và đang làm mưa làm gió trên thị trường miền Nam đó là dự án GS Metro City Nhà Bè. Dự án có tên gọi khác là G City Nhà Bè do công ty GS E&C Hàn Quốc đầu tư. Công ty con về kỹ thuật và xây dựng thuộc Tập đoàn GS của Hàn Quốc phát triển.
Dự án G City Nhà Bè tọa lạc trên địa bàn 2 xã Nhơn Đức và Phước Kiểng huyện Nhà Bè. Vị trí dự án cách khu đô thị Phú Mỹ Hưng khoảng 3km về phía Nam. Dự án nằm trên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ kéo dài đến khu Công Nghiệp Hiệp Phước. Liền kề rất nhiều dự án hạ tầng trọng điểm của khu Nam.
Công ty phụ trách của dự án này không liên quan đến doanh nghiệp trong nước. Mà hoàn toàn của Hàn Quốc quản lý. Giám đốc điều hành của GS E&C đã phản đối việc thành lập liên doanh với các công ty trong nước. Vì ông lo lắng nguy cơ xung đột sẽ nảy sinh từ việc tạo ra một thự thể như vậy.
Do vắng mặt của các đối tác trong nước nên các thủ tục về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quá trình phê duyệt của Chính phủ với dự án G City Nhà Bè kéo dài 10 năm. Dự án đã nhen nhóm tư năm 2008 nhưng mãi đến tháng 5/2018 dự án mới chính thức khởi công.
Thiết kế dự án được thực hiện bởi các công ty thiết kế đến từ Hàn Quốc. Hai kế hoạch chi tiết (1/500 và 1/2000) đã được phê duyệt trong năm 2008. Đến năm 2011, GS đã có giấy chứng nhận sử dụng đất hơn 1/3 tổng diện tích dự án. Các công trình dân sinh xã hội liên quan đang được xây dựng.
Và đến nay, sau thời gian chính thức tái khởi động, dự án G City Nhà Bè sắp mở bán giai đoạn 1. Những thông tin liên quan đến đợt mở bán này, Quý khách có thể liên hệ trực tiếp phòng kinh doanh dự án:
HOTLINE 0909477288.
Có một số điểm tương đồng bất ngờ của 3 dự án này
Mặc dù xuất hiện ở 3 thời điểm khác nhau, 3 vị trí khác nhau, thậm chí là 3 vùng miền tại Việt Nam. Quy hoạch, hình thức khác nhau. Ngoài điểm chung là các dự án đều do các công ty đến từ Hàn Quốc phát triển. Trên thực tế, lại có khá nhiều điểm tương đồng mà đều có ở 3 dự án này.
Đầu tiên là vấn đề xung đột với chính quyền địa phương về công trình công cộng.
Một điểm tương đồng giữa các dự án này là việc không cung cấp đầy đủ các tiện nghi công cộng. Mục đích của các chủ đầu tư tư nhân là tối đa hóa lợi nhuận và giảm rủi ro tài chính. Do vậy, việc giao đất cho các dịch vụ công như công viên và trường học sẽ nâng cao tính sống động của các khu vực mới phát triển. Tuy nhiên, việc này lại giảm thiểu cơ hội kiếm lời từ bán nhà ở trên đất.
Một vấn đề khác là ai sẽ trả chi phí xây dựng các công trình này. Chính quyền thành phố cũng như các nhà phát triển Hàn Quốc đều không sẵn sàng chi trả chi phí liên quan đến các công trình công cộng.
Vì vậy, trong quá trình thay đổi kế hoạch, các nhà phát triển cố gắng giảm thiểu quỹ đất dành cho công viên và các công trình công cộng khác. Do đó, căng thẳng vô hình tồn tại giữa các nhà phát triển bất động sản tư nhân Hàn Quốc và Chính phủ Việt Nam liên quan đến việc cung cấp các tiện nghi và tiện ích công cộng.
Việc bỏ qua các cơ sở công cộng trong các dự án BĐS không chỉ giới hạn ở các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà phát triển trong nước cũng không mong muốn cung cấp các công trình công cộng nhằm giảm thiểu các chi phí liên quan. Đây là một đặc điểm phổ biến của những nhà phát triển BĐS chịu ảnh hưởng bởi các xu hướng tự do mới ở nhiều nước.
Đầu tư bất động sản xuyên quốc gia có nhiều rủi ro. Sự khác biệt về văn hóa và ngôn ngữ kinh doanh. Cũng như hệ thống pháp luật kém được thiết lập ở các nước đang phát triển. Những vấn đề này gây gánh nặng cho các nhà phát triển nước ngoài. Điển hình là thất vọng của Daewon với Bắc Hà Nội.
Tại Việt Nam, Chính quyền các Thành phố phản ứng một cách thụ động với các lực lượng thị trường. Các nhà phát triển BĐS tư nhân chiếm ưu thế và họ có thể thay đổi kế hoạch. Nhằm phục vụ cho mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận. Việc thiếu năng lực lập kế hoạch và sáng kiến sẽ dẫn đến thất bại trong việc điều tiết sự phát triển đô thị với các cơ sở và tiện ích công cộng nghèo nàn.
Với các quốc gia có năng lực tài chính hạn chế. Đầu tư nước ngoài là một nguồn lực quan trọng cho quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, nếu không có phương pháp kiểm soát thích hợp. Các khoản đầu tư đó có thể dẫn đến việc thiếu đi các công trình công cộng thích hợp. Ảnh hưởng đến phát triển bền vững của đô thị.
Xây biệt thự trước, căn hộ sau.
Động thái này xuất phát từ bối cảnh thị trường căn hộ trong nước hiện chưa chín muồi. Và tâm lý người Việt xưa nay vẫn chuộng sản phẩm nhà gắn liền với đất. Cả ba dự án đều bắt đầu quá trình phát triển theo từng giai đoạn. Trong đó biệt thự cho dân cư có thu nhập cao cũng được cung cấp đầu tiên. Tiếp theo là căn hộ trung và cao tầng.
Hiện tại, dự án G City Nhà Bè mở bán đợt 1 với khu compound 1 có tổng quy mô 12.7 ha.
Bao gồm 377 căn nhiều loại hình: nhà phố, shophouse, biệt thự.
Được quy hoạch thành một khu khép kín có cổng ra vào riêng biệt đảm bảo sự riêng tư, an ninh. Được chia thành 3 phân khu nhỏ, gọi là A30; A31; A32.
Khu A30: có tổng cộng 46 căn biệt thự đơn lập
Khu A31: Có tổng cộng 200 căn. Trong đó có 39 căn nhà phố liền kề; 39 căn shophouse. 76 căn biệt thự song lập; 46 căn biệt thự đơn lập.
Khu A32: tổng cộng có 131 căn. Trong đó có 36 căn shophouse; 36 căn nhà phố liền kề. 40 căn biệt thự song lập; 19 căn biệt thự đơn lập.
Dự kiến chủ đầu tư sẽ mở bán khu A32 trước. Trong khu A32 này có tới 59 căn biệt thự được mở bán.
Chiến lược chung trong 3 dự án là chờ cho đến khi thị trường căn hộ phát triển. Và quản lý dòng tiền bằng việc bán biệt thự trong giai đoạn đầu.
Đặc điểm này thể hiện rõ nét nhất tại dự án khu đô thị Đa Phước trước đó. Vì nhà phát triển dự án này không phải doanh nghiệp lớn. Khả năng chống chịu những khoản đầu tư dài hạn kém hơn. Hình thức khu đô thị này là kết quả cả những nổ lực để giảm thiểu rủi ro tài chính và tối đa lợi nhuận.
Xây dựng biệt thự đầu tiên và căn hộ sau này có thể coi là một chiến lược để thích ứng với thực tế thị trường BĐS trong nước. Nhưng nó sẽ bóp méo hình thức đô thị. Phát triển đô thị lại được xác định là không phục vụ sự tiện lợi và hoạt động của người dân. Mà việc phát triển là giúp tối đa hóa lợi nhuận của nhà phát triển.
Sự tham gia của các công ty thiết kế Hàn Quốc
Trong cả ba dự án trên, các công ty Hàn Quốc đều tham gia vào quá trình thiết kế. Năng lực của các công ty thiết kế Hàn Quốc đã tăng đáng kể nhờ tham gia vào quá trình phát triển đô thị tại quốc gia này. Những công ty này cũng có những lợi thế về chi phí hoạt động với dịch vụ tương đối rẻ.
Mặc dù một số công ty quốc tế có tham gia vào quá trình thiết kế. Nhưng các công ty Hàn Quốc vẫn kiểm soát chính về thiết kế tổng thể trong mọi trường hợp. Trong khi các công ty thiết kế Việt Nam tham gia vào như tư cách nhà thầu phụ.
Xuất phát điểm là từ những nhà phát triển Hàn Quốc. Thật bất ngờ khi phát hiện ra những điểm chung của các dự án. Đây cũng là những chuyện ít ai biết về những dự án lớn của chủ đầu tư Hàn Quốc.
Sales Manager
