Giá nhà đang có sự chuyển động theo hai hướng khác nhau trên thị trường bất động sản TP.HCM tại thời điểm cuối năm 2022: trong khi làn sóng giảm giá xuất hiện ở thị trường thứ cấp do nhà đầu tư chịu áp lực dòng tiền, thì thị trường sơ cấp lại khó xảy ra tình trạng giảm giá vì chủ đầu tư cũng đang chịu nhiều áp lực chi phí. Bài viết tổng hợp các nhận định được nêu tại thời điểm đó và gợi ý cách người mua nhà nên tiếp cận thị trường.
Bài viết phản ánh số liệu và nhận định theo thông tin tại thời điểm đăng bài (năm 2022). Thị trường đã có nhiều biến động sau đó; người đọc nên tham khảo thêm số liệu cập nhật trước khi ra quyết định.
Giá nhà sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm trong quý III/2022
Nhiều người kỳ vọng giá căn hộ sẽ giảm để có cơ hội mua vào. Tuy nhiên, theo diễn biến thực tế được ghi nhận khi đó, dù nhu cầu mua giảm, giá nhà ở vẫn tăng nhẹ. Một số dữ kiện được nêu tại thời điểm đăng bài:
- Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM ở mức khoảng 43,5 triệu đồng/m².
- Giá được dự báo có xu hướng tăng thêm trong các quý tiếp theo, khi giá bán các dự án mới ở khu vực giáp ranh và các tỉnh lân cận liên tục được nâng lên.
Vì sao chủ đầu tư khó giảm giá bán?
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, doanh nghiệp rất khó giảm giá bán bất động sản vì áp lực từ các khoản chi phí phát triển dự án, và hầu hết các chi phí này đều có xu hướng tăng.
Giới chuyên môn cũng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến nhà đất khó giảm sâu trong trung và dài hạn là sự khan hiếm quỹ đất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khi đó, nhận định rào cản lớn của thị trường không phải là lực cầu yếu mà là sự khan hiếm nguồn cung.
Giá giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp
Ở thị trường thứ cấp, tình hình giao dịch khi đó không mấy khả quan. Do nguồn cầu thấp, giá bán ở một số loại hình đã giảm nhẹ khi nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lời, thậm chí bán gấp vì không chịu nổi áp lực tài chính.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM được trích dẫn, phần lớn nhà đầu tư thứ cấp rao bán để cắt lời chứ không bán lỗ, bởi nhà đất vẫn được nhiều người xem là kênh trú ẩn tài sản. Vì vậy, mức giảm giá được cho là sẽ không mạnh như nhiều người kỳ vọng.
Trường hợp phải bán dưới giá vốn
Không loại trừ khả năng một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc ôm nhiều hàng, không theo kịp tiến độ thanh toán, buộc phải bán dưới giá vốn để thu hồi tiền. Tuy nhiên, nhận định khi đó cho rằng người mua không nên kỳ vọng làn sóng này lan rộng, vì thị trường đang từng bước điều chỉnh để thích ứng.
Mức điều chỉnh giá khác nhau theo từng phân khúc
Mức giảm giá, nếu có, phụ thuộc vào từng phân khúc và quan hệ cung – cầu của mỗi loại hình:
| Phân khúc / khu vực | Xu hướng được nhận định (năm 2022) |
|---|---|
| Sản phẩm cao cấp | Có thể giảm một ít để thích ứng |
| Nhà đất bình dân | Sức mua tốt, khó giảm sâu |
| Khu vực dân cư đông đúc, tỷ lệ lấp đầy cao | Mức giảm thấp hơn |
| Thị trường sơ cấp | Khó giảm do chi phí phát triển dự án tăng |
Bức tranh này cho thấy giá nhà không chuyển động đồng loạt; người mua cần nhìn vào từng sản phẩm cụ thể thay vì kỳ vọng một xu hướng chung cho toàn thị trường.
Người mua nhà nên làm gì khi giá nhà chuyển động?
Dù thị trường biến động theo chu kỳ, một số nguyên tắc chung vẫn giúp người mua ra quyết định thận trọng hơn:
- Xác định rõ mục đích: mua để ở hay đầu tư sẽ quyết định khu vực, phân khúc và thời gian nắm giữ phù hợp.
- Cân đối tài chính: chỉ vay ở mức có thể chi trả ngay cả khi lãi suất thay đổi; tránh dùng đòn bẩy quá mức như các trường hợp phải bán dưới giá vốn.
- So sánh giá thực tế: tham khảo giá giao dịch các sản phẩm tương tự trong cùng khu vực, không chỉ dựa vào giá rao.
- Kiểm tra pháp lý: với hàng thứ cấp, kiểm tra sổ, quy hoạch và tình trạng thế chấp; với dự án, kiểm tra điều kiện mở bán.
- Theo dõi thông tin chính thống: báo cáo thị trường định kỳ và quy định mới, trong đó có thay đổi về địa giới hành chính sau năm 2025.
Bạn có thể đọc thêm các phân tích cùng chủ đề như bất động sản liền thổ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích, thị trường bất động sản hậu Covid-19, có nên vay ngân hàng để đầu tư đất khi lạm phát cao hoặc các bài trong chuyên mục tin tức bất động sản.
Câu hỏi thường gặp về giá nhà
Vì sao giá nhà sơ cấp khó giảm?
Theo các nhận định năm 2022, chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng và quỹ đất khan hiếm khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán.
Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM năm 2022 là bao nhiêu?
Theo số liệu được nêu trong bài tại thời điểm đăng, giá căn hộ trung bình khoảng 43,5 triệu đồng/m².
Thị trường thứ cấp giảm giá vì sao?
Do nguồn cầu thấp và một số nhà đầu tư chịu áp lực tài chính nên chấp nhận bán cắt lời hoặc bán gấp.
Phân khúc nào ít bị giảm giá?
Nhận định khi đó cho rằng nhà đất bình dân và khu vực dân cư đông đúc khó giảm sâu do sức mua tốt.
Nếu bạn cần cập nhật tình hình giá nhà thực tế tại Quận 7 cũ, Nhà Bè và khu Nam Sài Gòn, hãy liên hệ Sàn Giao Dịch BĐS Happy Plus qua hotline/Zalo 0909 477 288 để được tư vấn.
