Điều cần biết khi mua nhà, đất dự án là câu hỏi mà bất kỳ ai chuẩn bị xuống tiền cho một căn hộ chung cư, nhà phố hay nền đất trong dự án đều nên tự trả lời trước khi ký giấy tờ. Thị trường hiện có rất nhiều loại dự án, giúp người mua và nhà đầu tư có thêm lựa chọn. Bên cạnh những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực, vẫn có không ít trường hợp người mua gặp phải dự án "ma", dự án trễ tiến độ hoặc pháp lý phức tạp, dẫn tới thiệt hại tiền bạc và mất nhiều thời gian giải quyết tranh chấp.
Bài viết được đăng năm 2019 và được biên tập lại để dễ theo dõi. Các quy định về kinh doanh bất động sản và nhà ở đã có nhiều thay đổi sau thời điểm này, vì vậy người mua nên đối chiếu với văn bản pháp luật hiện hành hoặc hỏi ý kiến luật sư trước khi giao dịch.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lựa chọn chủ đầu tư có năng lực và tiềm lực tài chính rõ ràng.
Vì sao người mua nhà, đất dự án dễ rơi vào thế kẹt?
Nguyên nhân phổ biến là người mua quyết định quá vội vàng dưới tác động của các cơn sốt giá, tâm lý sợ lỡ cơ hội hoặc ham giá rẻ, trong khi chưa nắm rõ thông tin dự án. Khi đã đặt cọc rồi mới phát hiện điều khoản bất lợi, người mua rơi vào tình huống tiến thoái lưỡng nan: không tiếp tục hợp đồng thì mất cọc, còn tiếp tục thực hiện thì phải chấp nhận rủi ro và lo lắng kéo dài.
Vì vậy, nguyên tắc quan trọng là kiểm tra trước, đặt cọc sau. Mọi khoản tiền chỉ nên chuyển khi bạn đã có đủ thông tin và giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của dự án.
Những rủi ro thường gặp
- Dự án chưa được giao đất, chưa được phê duyệt nhưng đã nhận tiền của khách hàng.
- Dự án chậm tiến độ nhiều năm, người mua không nhận được nhà hoặc nền đúng hẹn.
- Quyền sử dụng đất của dự án đang thế chấp ngân hàng hoặc đang tranh chấp.
- Hợp đồng ký dưới dạng góp vốn, hợp tác đầu tư, có nguy cơ bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
- Giao dịch qua trung gian không được chủ đầu tư ủy quyền thu tiền.
Bước đầu tiên: kiểm tra thực tế dự án
Theo luật sư Trần Vân Linh, Đoàn Luật sư TP.HCM (ý kiến tại thời điểm bài viết năm 2019), khi được giới thiệu một dự án, việc đầu tiên người mua cần làm là đến tận nơi kiểm tra thực tế, xác định dự án có thật hay không và đã triển khai tới đâu. Cũng theo luật sư, tại thời điểm đó, dự án nhà ở hay phân lô bán nền đều phải xây dựng xong hạ tầng như đường, cống thoát nước, cấp nước, điện thì mới được mở bán.
Khi khảo sát thực tế, bạn có thể chú ý:
- Công trường có đang thi công hay không, quy mô máy móc, nhân công ra sao.
- Hạ tầng đường nội bộ, điện, nước, thoát nước đã hình thành tới đâu so với tài liệu bán hàng.
- Bảng thông tin dự án tại công trường: tên chủ đầu tư, số giấy phép xây dựng, đơn vị thi công.
- Hỏi thăm người dân xung quanh về tình hình giải phóng mặt bằng và quá trình triển khai.
Không nên ký hợp đồng góp vốn để nhận nền, nhận nhà
Một điểm quan trọng trong điều cần biết khi mua nhà, đất dự án là không nên giao dịch bằng hợp đồng góp vốn đầu tư để được nhận nền, nhận nhà. Theo phân tích trong bài gốc, đây là cách lách luật của bên bán: dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn dùng loại hợp đồng này để huy động vốn. Bản chất của giao dịch vẫn là mua nhà hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy hợp đồng có khả năng bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp, và người mua là bên chịu thiệt.
Thay vào đó, người mua nên yêu cầu ký đúng loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo quy định, có điều khoản rõ ràng về tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, phạt chậm tiến độ và cam kết cấp giấy chứng nhận.
Hồ sơ pháp lý cần kiểm tra khi mua nhà, đất dự án
Khách mua cần kiểm tra khu đất thực hiện dự án đã được cơ quan có thẩm quyền giao cho chính bên sẽ ký hợp đồng với mình hay chưa. Nhiều trường hợp dự án chưa được giao đất hoặc đang chờ giao đất nhưng bên bán vẫn lập hợp đồng bán, chuyển nhượng; khi đó bên bán chưa đủ tư cách thực hiện giao dịch. Bạn có thể tham khảo thêm bài kiểm tra pháp lý của dự án bất động sản để có danh sách chi tiết.
| Nội dung cần kiểm tra | Mục đích |
|---|---|
| Quyết định giao đất, cho thuê đất | Xác định bên bán có quyền với khu đất dự án |
| Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết | Biết dự án đã được chấp thuận và quy mô ra sao |
| Tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng | Hạn chế rủi ro dự án đình trệ vì vướng đất |
| Nghĩa vụ tài chính về đất của chủ đầu tư | Ảnh hưởng tới khả năng cấp giấy chứng nhận cho người mua |
| Tình trạng thế chấp, tranh chấp | Tránh mua phải tài sản đang bị ràng buộc |
| Văn bản đủ điều kiện bán, bảo lãnh ngân hàng (với nhà ở hình thành trong tương lai) | Bảo vệ quyền lợi nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn |
Các nội dung trên đều phải có giấy tờ chứng minh. Người mua hãy yêu cầu bên bán xuất trình văn bản để kiểm tra, đồng thời có thể đối chiếu với thông tin công khai của cơ quan quản lý. Để hiểu rõ lộ trình pháp lý mà một chủ đầu tư phải hoàn thành, xem thêm bài pháp lý dự án của chủ đầu tư từ quỹ đất đến hợp đồng mua bán.
Video tham khảo về cách kiểm tra pháp lý dự án:
Lưu ý khi mua nhà, đất dự án qua môi giới
Theo luật sư Linh, trường hợp mua thông qua môi giới, ngoài việc kiểm tra các vấn đề nêu trên, người mua còn phải lưu ý:
- Giữa chủ đầu tư và công ty môi giới có hợp đồng môi giới hay không.
- Hợp đồng đó có cho phép bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng hay không.
- Bên môi giới có được thu tiền của khách hàng hay không, và thanh toán bằng hình thức gì.
Trong thực tế, cách an toàn là chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ đầu tư hoặc tài khoản được ghi rõ trong hợp đồng, giữ lại đầy đủ chứng từ thanh toán và biên nhận có đóng dấu. Với nhà đất thổ cư mua lại, bạn có thể tham khảo 5 điều kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi xuống tiền.
Quy trình gợi ý trước khi xuống tiền
- Thu thập thông tin dự án, chủ đầu tư từ nhiều nguồn.
- Đi khảo sát thực tế công trường và khu vực xung quanh.
- Yêu cầu xem bản sao hồ sơ pháp lý, đối chiếu với thông tin công khai.
- Đọc kỹ dự thảo hợp đồng, nhờ luật sư rà soát các điều khoản quan trọng.
- Chỉ đặt cọc, thanh toán khi đã đủ cơ sở, và lưu giữ toàn bộ chứng từ.
Thực hiện đầy đủ các bước trên sẽ là cơ sở để bạn quyết định có nên mua hay không; đồng thời, khi có tranh chấp, bạn có chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu đang tìm hiểu một dự án cụ thể ở khu Nam, bạn có thể tham khảo trang thông tin dự án Zeitgeist Nhà Bè (GS Metrocity) hoặc các tin trong chuyên mục đất nền Quận 7.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà đất dự án cần kiểm tra điều gì đầu tiên?
Nên đến kiểm tra thực tế để xác định dự án có thật và đã triển khai tới đâu, sau đó yêu cầu xem hồ sơ giao đất, phê duyệt dự án và tình trạng thế chấp.
Có nên ký hợp đồng góp vốn để nhận nền, nhận nhà?
Không nên. Bản chất giao dịch vẫn là mua bán, chuyển nhượng; loại hợp đồng này có khả năng bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Đặt cọc qua môi giới có an toàn không?
Chỉ nên đặt cọc khi môi giới có hợp đồng với chủ đầu tư cho phép ký đặt cọc và thu tiền, đồng thời hình thức thanh toán được ghi rõ ràng.
Quy định về điều kiện mở bán dự án hiện nay ra sao?
Quy định đã thay đổi so với năm 2019. Bạn nên kiểm tra văn bản pháp luật hiện hành hoặc hỏi ý kiến luật sư, chuyên viên tư vấn trước khi giao dịch.
Liên hệ tư vấn
Hiểu rõ điều cần biết khi mua nhà, đất dự án giúp bạn chủ động hơn và hạn chế rủi ro khi giao dịch. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, so sánh dự án hoặc tìm sản phẩm phù hợp tại Quận 7 và khu Nam Sài Gòn, hãy liên hệ Sàn Giao Dịch BĐS Happy Plus qua hotline 0909 477 288 để được tư vấn miễn phí.
