Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp được nhiều người mua quan tâm, vì giá thường thấp hơn đất ở và nếu được phép chuyển mục đích sang đất thổ cư thì giá trị sử dụng tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, loại đất này có nhiều quy định riêng về thời hạn, xây dựng, thuế và thế chấp mà người mua cần hiểu rõ trước khi giao dịch. Bài viết dưới đây giải thích khái niệm đất trồng cây lâu năm, các nhóm cây lâu năm và trả lời những câu hỏi thường gặp theo Luật Đất đai 2013 (văn bản áp dụng tại thời điểm đăng bài năm 2022). Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ 1/8/2024, vì vậy bạn nên đối chiếu quy định hiện hành.
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu trên bản đồ địa chính là CLN. Đây là đất dùng để trồng các loại cây trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Có 4 nhóm cây lâu năm chính:
- Cây công nghiệp lâu năm: sản phẩm dùng làm nguyên liệu công nghiệp hoặc phải qua chế biến, ví dụ cao su, điều, ca cao, chè, hồ tiêu, cà phê, dừa.
- Cây ăn quả lâu năm: cam, bưởi, mận, măng cụt, nhãn, chôm chôm, sầu riêng, vải, xoài…
- Cây dược liệu lâu năm: hồi, quế, long não, sâm, đỗ trọng…
- Cây lâu năm khác: cây lấy gỗ, che bóng, tạo cảnh quan như keo, xoan, bạch đàn, xà cừ, lộc vừng…
Câu hỏi thường gặp về đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm và đất vườn có phải là một?
Không hoàn toàn. "Đất vườn" là cách gọi phổ biến trong dân gian, chỉ đất dùng trồng cây lâu năm hoặc hằng năm, có thể nằm cùng thửa với đất ở hoặc tách thửa riêng. Tùy trường hợp, phần đất vườn trên giấy chứng nhận có thể được ghi nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp. Trong khi đó, đất trồng cây lâu năm (CLN) là loại đất được xác định rõ trong nhóm đất nông nghiệp, chỉ dùng trồng cây lâu năm và không được sử dụng vào mục đích khác nếu chưa được Nhà nước cho phép.
Đất trồng cây lâu năm có thời hạn bao lâu?
Theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm và được ghi trên giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn theo quy định.
Có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không?
Không được xây nhà ở nếu chưa chuyển mục đích. Người sử dụng đất phải dùng đúng mục đích ghi trên giấy chứng nhận; muốn xây nhà phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang đất ở. Việc cho phép căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nên không phải hồ sơ nào cũng được chấp thuận. Xem thêm quy trình chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.
Thuế sử dụng đất trồng cây lâu năm tính thế nào?
Theo bài gốc, thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính dựa trên diện tích và hạng đất; định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích. Hạng đất do xã, phường, thị trấn phân hạng và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ổn định 10 năm. Định suất thuế được nêu trong bài gốc:
| Hạng đất | Định suất thuế |
|---|---|
| Hạng 1 | 650 kg thóc/ha |
| Hạng 2 | 550 kg thóc/ha |
| Hạng 3 | 400 kg thóc/ha |
| Hạng 4 | 200 kg thóc/ha |
| Hạng 5 | 80 kg thóc/ha |
Lưu ý: chính sách miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp có thể áp dụng cho nhiều đối tượng theo quy định của Quốc hội từng giai đoạn; bạn nên hỏi cơ quan thuế địa phương.
Đất trồng cây lâu năm có thế chấp vay ngân hàng được không?
Tùy chính sách từng ngân hàng, đất trồng cây lâu năm có giấy chứng nhận vẫn có thể được nhận thế chấp. Tuy nhiên giá trị định giá thường thấp hơn đất ở. Đất ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, mặt tiền đường hoặc người vay có thu nhập tốt sẽ dễ được duyệt hạn mức cao hơn.
Có được san lấp đất trồng cây lâu năm không?
Theo Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất gồm: đúng mục đích; đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường, không ảnh hưởng lợi ích chính đáng của người xung quanh; thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất. Vì vậy, tự ý san lấp, thay đổi hiện trạng hoặc xây dựng sai mục đích có thể bị xử phạt.
Đất trồng cây lâu năm có được bồi thường khi thu hồi không?
Theo quy định tại thời điểm đăng bài, Nhà nước bồi thường khi thu hồi nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đã có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Mức bồi thường cụ thể theo bảng giá và quy định của địa phương tại thời điểm thu hồi.
Lưu ý khi mua đất trồng cây lâu năm
- Kiểm tra quy hoạch để biết khả năng chuyển mục đích; tham khảo các cách kiểm tra đất quy hoạch.
- Tính trước tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở.
- Cẩn trọng với đất phân lô trên đất nông nghiệp chưa được phép.
- Đọc thêm những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất trồng cây lâu năm và tìm hiểu về đất nông nghiệp.
Các bài viết pháp lý khác có tại chuyên mục tin tức bất động sản.
Nếu bạn cần kiểm tra loại đất và khả năng chuyển mục đích trước khi mua, hãy liên hệ Happy Plus qua hotline 0909 477 288.
