Năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều khó khăn. Tuy vậy, từ chính những thách thức đó, các chuyên gia nhận định bức tranh năm 2023 có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Bài viết tổng hợp các yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam khởi sắc trong năm 2023 theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại thời điểm đầu năm 2023.
Nội dung phản ánh thông tin tại thời điểm đăng bài (năm 2023). Nhiều văn bản pháp luật được nhắc đến đã được sửa đổi hoặc thay thế sau đó (ví dụ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023); bạn nên tra cứu quy định hiện hành.
Năm 2022: thị trường bất động sản nhiều thách thức
Theo ông Nguyễn Văn Đính, một loạt yếu tố khiến thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 gặp khó:
- Kinh tế thế giới bất ổn và lạm phát khiến nhu cầu tiêu dùng toàn cầu giảm mạnh, ảnh hưởng đến sản xuất và xuất khẩu của Việt Nam.
- Bất ổn kinh tế toàn cầu tiếp tục leo thang trong bối cảnh xung đột địa chính trị. Lạm phát dù giảm nhưng kéo dài, nhất là ở châu Âu và Mỹ, dẫn đến lãi suất tăng và chính sách tiền tệ thắt chặt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Tác động đến kinh tế trong nước
Kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng từ biến động thế giới khiến nhu cầu hàng hóa suy yếu. Nguồn cung nguyên vật liệu thiếu hụt, chi phí đầu vào tăng cao làm hoạt động sản xuất kinh doanh gặp khó. Nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ. Thu nhập người dân bị ảnh hưởng nên nhu cầu mua nhà giảm.
Nguồn cung lệch pha, pháp lý nhiều điểm nghẽn
Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị quá cao so với thu nhập trung bình. Ngoài mất cân đối cơ cấu sản phẩm, tổng nguồn cung vẫn khan hiếm. Nguyên nhân là cơ chế đang trong quá trình chờ sửa luật, nhiều dự án bị "đắp chiếu" do quy định pháp lý chồng chéo. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng chưa thể triển khai mạnh vì khung pháp lý chưa thực sự thông thoáng.
Ông Đính cũng chỉ ra hàng loạt rào cản:
- Quy định về quy hoạch thiếu đồng bộ, mâu thuẫn với một số luật liên quan nên địa phương khó thực hiện.
- Quy định về đất đai gây khó khăn trong giao đất, đền bù giải phóng mặt bằng.
- Quy định về thuế khiến địa phương khó xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất.
- Quy định về đô thị, nhà ở gây khó khăn khi lựa chọn chủ đầu tư dự án.
- Quy trình, thủ tục nhà ở xã hội còn nhiều bất cập, chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư.
Các yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS năm 2023
Dù năm 2022 khó khăn, ông Đính vẫn chỉ ra những điểm sáng kinh tế vĩ mô, xem đây là nền tảng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023.
1. Tăng trưởng GDP và vốn FDI
GDP Việt Nam năm 2022 đạt 8,02%, mức cao trong giai đoạn 2011–2022. Về thu hút FDI, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong các ngành thu hút vốn FDI năm 2022 với tổng vốn hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%. Dòng vốn chủ yếu tập trung vào bất động sản công nghiệp và một số dự án lớn.
2. Thị trường M&A và kiều hối
Thị trường M&A bất động sản ghi nhận tín hiệu tích cực với dòng vốn ngoại. Nguồn vốn tiếp tục được bổ sung khi lượng kiều hối về Việt Nam được dự báo tăng so với năm 2021, đạt khoảng 19 tỷ USD.
3. Hành lang pháp lý đang được tháo gỡ
Theo ông Đính, các vướng mắc pháp luật đang trong quá trình tháo gỡ. Chính phủ và Quốc hội đã có nhiều giải pháp tổng thể như:
- Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ.
- Dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 21/12/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng mở hơn, lộ trình phù hợp hơn.
- Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.
Những động thái này góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua ở thực.
4. Nhu cầu nhà ở đô thị tiếp tục tăng
Ông Đính cho rằng nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021–2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị khoảng 40% và dự kiến tăng lên khoảng 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm tăng thêm khoảng 70 triệu m² sàn nhà ở đô thị. Đây là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp nhu cầu ở thực.
5. Kênh tài chính trái phiếu
Bộ Tài chính đã trình ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, làm cơ sở để doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu.
6. Đẩy mạnh đầu tư công
Tính đến cuối năm 2022, có 12 Bộ và 17 địa phương giải ngân vốn đầu tư công trên 80%, có nơi đạt 100%. Gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng tạo động lực phát triển nhà ở xã hội. Đầu tư công, trong đó hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn, sẽ hình thành nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng và đặc biệt là bất động sản công nghiệp trong xu thế dịch chuyển sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia.
"Tất cả những yếu tố chuyển biến này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam có sự khởi sắc trong năm 2023", ông Đính nhấn mạnh.
Người mua nên làm gì khi thị trường phục hồi?
Những nhận định trên là quan điểm chuyên gia tại một thời điểm, không phải bảo đảm cho diễn biến giá. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, người mua có thể tham khảo một số nguyên tắc chung:
- Ưu tiên nhu cầu ở thực: chọn sản phẩm phù hợp khả năng tài chính, tránh vay quá sức.
- Kiểm tra pháp lý dự án: dự án có đủ điều kiện bán, có bảo lãnh ngân hàng với nhà hình thành trong tương lai.
- Theo dõi lãi suất: lập kế hoạch trả nợ cho cả kịch bản lãi suất tăng.
- Đa dạng hóa thông tin: đối chiếu nhiều nguồn, tránh quyết định theo tâm lý đám đông.
Bạn có thể tham khảo thêm bài những điều cần biết về đầu tư bất động sản, bài các loại hình đầu tư bất động sản và bài dự báo thị trường năm 2021 để so sánh nhận định qua các năm. Các tin khác xem tại chuyên mục tin tức bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao thị trường bất động sản năm 2022 gặp khó?
Do kinh tế thế giới bất ổn, lạm phát và lãi suất tăng, nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp và nhiều vướng mắc pháp lý khiến dự án chậm triển khai.
Yếu tố nào được kỳ vọng hỗ trợ thị trường năm 2023?
Tăng trưởng GDP, vốn FDI, kiều hối, các giải pháp tháo gỡ pháp lý, nhu cầu nhà ở đô thị và đẩy mạnh đầu tư công.
Các văn bản pháp luật trong bài còn hiệu lực không?
Một số văn bản đã được sửa đổi hoặc thay thế sau năm 2023. Bạn nên tra cứu văn bản hiện hành trên cổng thông tin pháp luật chính thức.
Nhận định của chuyên gia có chắc chắn đúng không?
Không. Đây là quan điểm tham khảo tại thời điểm đầu năm 2023; diễn biến thực tế phụ thuộc nhiều yếu tố.
Kết luận
Từ khó khăn năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2023 với nhiều điểm tựa từ kinh tế vĩ mô, chính sách tháo gỡ pháp lý và nhu cầu nhà ở đô thị. Nguồn: tổng hợp phát biểu của ông Nguyễn Văn Đính đăng trên báo chí đầu năm 2023. Nếu bạn cần tư vấn mua nhà đất khu Nam Sài Gòn, hãy liên hệ Sàn Giao Dịch BĐS Happy Plus qua hotline 0909 477 288.
